Si uno compara los metros cuadrados de comercio que existen en las principales capitales de Colombia, con los de las capitales de otros países de Latinoamérica pues encontrará que es un 10% inferior. Esa lectura muestra que aún hay espacio para desarrollar comercio en nuestras ciudades capitales, entendiendo pues Bogotá, Medellín, Cartagena, Cali, Barranquilla, Bucaramanga, como las más importantes, manifiesta Felipe Bernal Ángel, Gerente General de la constructora Pedro Gómez.

La posición de Bernal es compartida por Ospinas & Cía que indica: El mercado de los centros comerciales en todo el territorio tiene oportunidad de crecimiento, y aunque las regiones han tenido un desarrollo en los aparatos comerciales a lo largo y ancho del país, las ciudades principales seguirán en el proceso de atender la demanda de más instalaciones comerciales.

Construir para arrendar

Luz Ángela Zuleta, Broker Locales & Servicios Corporativos, de Colliers International, señala que se están iniciando proyectos con un modelo mundialmente conocido como Hold to Lease, que es una figura donde el proyecto comercial cuenta con un único propietario o fondo inmobiliario, que se encarga de rentar los espacios comerciales. De esta manera, les permite tener un control total del activo; y así, hacer modificaciones y reestructuraciones correspondientes con el fin de mantener el proyecto.

Este modelo juega un papel fundamental en la transformación del mercado y los modelos gerenciales de los centros comerciales, explica Zuleta. En esta modalidad de arriendo donde el promotor del proyecto se queda con la propiedad que ha construido, la rentabilidad del trabajo depende del valor en que se arriendan los espacios comerciales.

Son negocios de largo plazo porque son contratos de arrendamientos de cinco y más años para cada uno de los comerciantes, en los cuales básicamente la rentabilidad puede estar entre el 12% y el 15% efectivo anual, dice Bernal.

Centros comerciales a la mano

El Gerente General de la constructora Pedro Gómez, Felipe Bernal Ángel, hace referencia a un nuevo formato de centro comercial que están desarrollando: Es una nueva marca que se llama micentro, el primer centro comercial de este tipo está ubicado en la localidad de Bosa, Bogotá.

Es un formato de menor tamaño dirigido a poblaciones altamente densas, que tienen grandes necesidades de servicios y comercio. Lo que logramos es estar mucho más cerca de las casas, evitarle a las familias coger transporte público y que se demoren una hora para llegar a los centros comerciales, que los tengan mucho más a la mano.

El panorama de la construcción de centros comerciales durante el 2012, tiene varios retos: La escases del suelo dentro de las ciudades principales; el TLC con Estados Unidos; la restricción en las normas urbanísticas y licencias de construcción; y el ingreso de grandes cadenas reconocidas a nivel mundial, las cuales serán competencia de marcas nacionales y que de igual manera entrarán a competir por ganarse el gusto del consumidor.

Luz Ángela Zuleta Broker Locales & Servicios Corporativos de Colliers International
Punto de equilibrio

El tiempo en qué se alcanza el punto de equilibrio de este tipo de edificación, varía según las especificaciones del proyecto, tamaño, ubicación, tipo de centro comercial, modalidades de venta y momento del mercado. Ospinas & Cía opina al respecto que: Depende de la consolidación de las anclas y de las marcas líderes de retail en el mercado. Eso puede dimensionar las características del proyecto y determinar la velocidad en que se pueda alcanzar el punto de equilibrio.

Por su parte el Gerente General de la constructora Pedro Gómez habla de su experiencia en varios centros comerciales: El centro comercial de Armenia, que está a punto de ser inaugurado se comercializó en el mes de septiembre, en tres meses teníamos punto de equilibrio y arrancamos a construir. En Yopal en un mes teníamos el punto de equilibrio.

En el caso de micentro Bosa, en Bogotá, también en tres meses teníamos punto de equilibrio, yo diría que lo normal en un centro comercial es que de tres a cuatro meses estemos alcanzando el punto de equilibrio.

Recomendación

Se debe definir un proyecto arquitectónico final. Consolidar las anclas (supermercados, cines, tiendas departamentales, diversión), las marcas de retail y servicios entre los que se destacan zona de comidas y restaurantes, de acuerdo a las necesidades del mercado objetivo al que se quiere llegar.

Ospinas & Cía