Revista En Obra conversó con Andrés Alvarado Ortiz, es el socio fundador de la firma colombiana especializada en la administración de activos inmobiliarios, Abacus Real State, que actualmente administra el Fondo de Capital Privado OXO Propiedades Sostenibles, que le apuesta a la construcción y el desarrollo de complejos Inmobiliarios en Colombia.

Revista en Obra conversó con el joven empresario que lidera la firma Abacus, sobre esta nueva alternativa en fondos inmobiliarios, que cuenta entre otras novedades con capital institucional de los fondos de pensiones. Algunos de los proyectos que llevará a cabo son un hotel en Bocagrande, Cartagena y OXO 69 en Bogotá.

¿En qué consiste el nuevo modelo de negocio que proponen al sector de la construcción?

Nosotros somos una firma dedicada a las inversiones en el sector inmobiliario, nuestro negocio es estructurar proyectos e invitar a inversionistas a participar en ellos, para luego administrar su inversión, a través de la creación de fondos de inversión específicos para nuestras estrategias inmobiliarias.

Estamos en este momento creando el primer fondo puro de desarrollo inmobiliario del país, que va a contar con capital institucional de los fondos de pensiones, ese es el hito que estamos alcanzando. Logramos convocar unos recursos muy importantes que van a ser destinados en construcción de múltiples proyectos.

¿Qué los diferencia de otros fondos inmobiliarios en Colombia?

Fondos inmobiliarios hay varios en el país pero principalmente están invirtiendo en edificios ya construidos y rentando, compranya los ladrillos hechos, el contrato de arriendo, lo que compran es renta. Nosotros no estamos en esta categoría, todo en lo que invertimos hay que construirlo, por eso es que se llama fondo de desarrollo y en ese sentido somos muy diferentes, estamos invirtiendo para construir y después quedarnos con una renta.

¿Qué características van a tener los proyectos que van a desarrollar?

Son proyectos que van a ser para un mercado específico, principalmente de oficinas y hoteles, vamos a ser dueños del proyecto como un todo, o sea vamos a construir y vamos a mantener la propiedad de cada proyecto por un periodo de tiempo de máximo siete años.

Entonces qué hacemos, identificamos oportunidades de negocio, compramos los lotes, diseñamos y desarrollamos el proyecto, lo construimos y cuando está construido lo ponemos en funcionamiento. Los proyectos operan hasta que están consolidados y los vendemos, es una actividad muy diferente a como se construye y se vende en Colombia.

¿Por qué mantener la propiedad de cada proyecto por un periodo de máximo siete años?

Siendo este es el primer fondo de desarrollo, estamos buscando un horizonte de tiempo, para un grupo grande de inversionistas al que les funcionará. Si hiciéramos un fondo de dos o cinco años uno tiene un universo de inversionistas diferente, algunas de las tareas son, establecer un horizonte donde podamos convocar un grupo alto de inversionistas y vender al mejor precio nuestro portafolio.

A nosotros nos van a pagar por nuestros proyectos es por lo que estén rentando, este es el nuevo modelo, mostrar cuánto genera un inmueble en flujo de caja, y sobre ese flujo se paga el valor de la inversión, el valor del nuevo proyecto.

¿Cuál es la diversificación del fondo?

Nosotros pensamos hacer de cuatro a seis proyectos y la idea es estar en diferentes ciudades, tenemos ya tres proyectos en proceso para Bogotá, Cartagena y Barranquilla. En el transcurso del siguiente semestre estaremos anunciando uno o dos proyectos más en otras ciudades de Colombia.

Estamos en este momento creando el primer fondo puro de desarrollo inmobiliario del país, que va a contar con capital institucional de los fondos de pensiones, ese es el hito que estamos alcanzando.

¿Cuándo empezarían el primer proyecto?

Acabamos de cerrar el primer plano de inversión el 11 de julio, nuestro primer proyecto de construcción arranca en agosto en Cartagena, nos están construyendo un hotel de 200 habitaciones en Bocagrande, vamos a tener este proyecto en abril del 2014, en ese mes se empieza a operar y ahí es cuando nuestros inversionistas empiezan a recibir sus flujos de caja, pero realmente nos vamos a demorar dos o tres años en consolidarlo.

¿Por qué le apostaron a ese tipo de proyectos?

La gran oportunidad que hay acá en Colombia es desarrollar para retener la propiedad, este es el modelo y nos gusta mucho el segmento en el que estamos, tenemos mucha experiencia trabajando y lo conocemos bien, sabemos operar bien ese tipo de proyectos, sabemos que con nuestras competencias podemos ofrecerles a nuestros inversionistas una oportunidad que nos va a permitir incursionar de manera importante en el mercado.

¿Por qué es importante la sostenibilidad para el Fondo?

Nuestra firma está muy comprometida con el desarrollo sostenible, estamos haciendo un esfuerzo grande para que nuestros inversionistas entiendan la importancia de construir de una forma amigable con el medio ambiente. Estamos en un sector que genera un tercio de la contaminación en el mundo, pero a veces es difícil de asociar, por ejemplo en la explotación de los materiales en los ríos, como se manejan los residuos sólidos, es toda una cadena.

¿A cuánto asciende la inversión de cada proyecto?

Los proyectos nuestros están entre los $25.000 millones y 60.000 millones.

Cuéntenos acerca de los aliados que tienen actualmente

Los aliados de negocios son dos, Contempo que es nuestro desarrollador inmobiliario, ellos nos ayudan con varias cosas, a conceptualizar el proyecto inmobiliario, a diseñarlo con la toma de decisión de compra de un lote, con lo normativo, en entender qué se puede hacer, qué tan bueno es; en todo lo que tiene que ver con el presupuesto, en la confrontación con los constructores porque nosotros no construimos, contratamos a los constructores a través de Contempo que los gerencia.

En el lado de la operación tenemos dos aliados Contempo que nos ayuda y nos colabora en el manejo y administración de oficinas y comercio especializado y la compañía OxoHotel que toma el manejo de las propiedades hoteleras para operarlas.

¿Cuál es el papel de los fondos de pensiones?

Las compañías que mencioné anteriormente son el grupo de aliados para el desarrollo de nuestro negocio, para hacer un paralelo serían las compañías de ejecución, los aliados inmobiliarios, de operaciones y financieros.

Por otro lado tenemos el fondo de capital privado, que nos entrega los recursos para ponerlos a trabajar dentro de la máquina, entonces estamos siendo acompañados por, Colfondos, Colfondos Voluntarias y Fondo de Pensiones Skandia; un grupo de inversionistas que nos ha acompañado anteriormente y Contempo. Esos son los jugadores importantes que tenemos a nivel de inversión.

¿Qué riesgos hay para los inversionistas?

Los normales de estar en un negocio de construcción, si lo resumimos hay dos grandes riesgos en este negocio, construir y operar. Entonces nuestra invitación al inversionista, al entrar a asumir estos riesgos es que a través de nuestros aliados de negocio, de nuestra plataforma de ejecución, entre con un mayor entendimiento de los riesgos y mejor manejo de ellos, es como invitarlo a un ambiente más controlado del negocio de la construcción.

¿Qué garantías dan a los inversionistas?

Primero no garantizamos retornos porque hay riesgos, a menos de que lo esté asumiendo de manera directa de su bolsillo. El negocio tiene un manejo de riesgo más profesional, aquí tenemos expertos de primera línea, estudiamos los riesgos que hay, los manejamos de manera contractual.