CollidersPor: Colliers International Colombia

Inicialmente se buscó un ecosistema de centro creativo que permitiera flexibilidad para hacer crecer los negocios y las alianzas entre profesionales, independientes, emprendedores y grandes marcas digitales que se están tomando el mercado.

El modelo de arrendamiento por CoWorking funciona cuando una de estas firmas alquila algunos pisos de un edificio a un administrador de propiedades en un área urbana de alto movimiento. Luego adapta el espacio para incluir una combinación de oficinas privadas, salas de conferencias, salones y espacios de trabajo abiertos, agrega una variedad de características para los trabajadores, como café y utensilios corporativos.


"El mundo inmobiliario en oficinas está cambiando, el trabajo colaborativo ha generado una tendencia en el mercado a nivel global."
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Finalmente alquila oficinas individuales y escritorios adaptando una combinación de independientes, emprendedores, y, cada vez más, organizaciones empresariales de mediana y gran escala generando con el tiempo mejores resultados para los inquilinos. Son principalmente tres los elementos clave que lo definen: optimización del espacio, servicios de valor agregado y beneficios económicos.

Los profesionales autónomos y las nuevas empresas carecen del presupuesto para pagar el espacio de oficinas, sufren de una constante presión para reducir costos y aumentar su eficiencia, los gastos de bienes raíces y operaciones que terminan siendo un obstáculo para generar ganancias, por lo que, se puede acceder a contratos a término indefinido a partir de un mes, permitiendo una mayor flexibilidad y adaptando el presupuesto de forma escalable.

En cuanto a los servicios de valor añadido, si un miembro se muda a otra ciudad, bajo el mismo contrato puede acceder a otra ubicación de CoWorking a su disposición. Por otra parte, si necesita un socio estratégico o proveedor de servicios, puede encontrarlo a través de la red de inscritos al CoWorking.

El coworking en Bogotá

Actualmente Bogotá cuenta con la participación de 53 espacios de CoWorking, pero son 5 las principales marcas que han concentrado la absorción.

  • Owlo Space es un emprendimiento 100 % colombiano, pretende democratizar los complejos corporativos en el país, nació en el 2016 en la capital antioqueña, cuenta con varias instalaciones en Bogotá y un área ocupada de 6.000 m2, ubicados en la torre Elemento sobre la calle 26, en Cortezza 93 y Plaza Usaquén en el Corredor Santa Bárbara.
  • Tinkko también empresa antioqueña, abre sus instalaciones en la capital durante el mes de agosto del 2018, cuenta con 6.700 m2 ocupados, una sede en el Corredor Chico y se aproxima la apertura de una nueva sede en Central Point, cerca al aeropuerto El Dorado.
  • International Workplace Group (IWG) es una organización multinacional fundada originalmente en Bélgica en el año 1989. La compañía tiene cinco marcas principales: Regus, Signature by Regus, Spaces, HQ y No 18 pero en la ciudad de Bogotá está presente con Regus y Spaces. IWG cuenta con 12.120 m2, su principal sede se ubica en el Corredor Andino y se encuentra presente en la capital desde el 2016.
  • WeWork llega a Bogotá en el año 2017, dispone de 7 sedes y un área ocupada de 40.900 m2 ubicados estratégicamente en algunos de los principales corredores de la ciudad.

¿Cómo se ha comportado IWG y WeWork en Bogotá?

La Absorción ha fluctuado en los últimos años, la entrada del CoWorking a la capital ha presentado una nueva opción en la forma de arriendo, permitiendo acceder a un puesto de trabajo por un plazo mínimo de un mes. En el 2017 se ocuparon 25.000 m2 por empresas de CoWorking en Bogotá, sin embargo, en el 2018 WeWork y Regus ocuparon adicionalmente 53.000 m2, evidenciando una participación cercana al 81 % del total de l a ciudad.

Colliers International pudo establecer que en el cuarto trimestre del 2017 el inventario competitivo para la ciudad de Bogotá fue de 2’535.600 m2, pero la entrada del modelo colaborativo al mercado significaba el 1 %, siendo de 25.000 m2. Para el primer trimestre del 2018 esta proporción aumentó al 2.4 % con 65.700 m2, creciendo de manera acelerada en la capital colombiana.

Tabla estadistica 2

La absorción para el cuarto trimestre del 2017 paso de 200.700 m2 a 176.800 m2, reduciendo su aporte en 12 %, es decir, que la entrada en funcionamiento del modelo colaborativo impactó de manera positiva la absorción de oficinas en Bogotá. En el cuarto trimestre del 2018, la capital presentó una reducción en la absorción del 8 %, registrando 185.400 m2, sin embargo, los espacios de Coworking incrementaron su absorción en 40.700 m2 para dicho año.

Por otra parte, se presenció una reducción en los espacios destinados a arrendatarios tradicionales del 47 %. Decreciendo de 176.800 m2 en el 2017 a 119.700 m2 en el 2018. Además, según el diario (La República, 2019) Ary Krivosik, Head of Real Estate Latam WeWork, aspira terminar el 2019 con 83.600 m2 arrendados en la ciudad, pronosticando crecer un 36 % en lo corrido del año.

Tabla estadistica 4

En tan solo un año la Absorción de CoWorking para la ciudad de Bogotá aumentó 2,6 veces su respectivo Inventario, representando un crecimiento del 163 % en comparación a 2017, a esto se le suma que, a enero del 2019, representa el 2,4 % del total del inventario que según la revista república se acaba de convertir en el arrendatario privado más grande de la ciudad.

Panorama global

Según (The Financial Times, 2019), a nivel Global, (IWG) cuenta con un total de más de 3.000 ubicaciones en 1.000 ciudades en comparación con las más de 650 ubicaciones de WeWork en 115 ciudades. WeWork tiene una proporción significativamente mayor de empleados por cliente que IWG, debido al énfasis de la empresa más joven en la gestión de la comunidad.

Tabla estadistica 3

A diferencia de WeWork, IWG es rentable. En 2018, la compañía reportó un EBITDA de USD $390M sobre USD $2.5B ingresos totales. En promedio, los ingresos por escritorio de WeWork para los años 2016 y 2017 fue de USD $4.100 al año y los gastos registrados en el mismo periodo fueron de USD $8.100, es decir, que por cada escritorio se registró un déficit de USD $4.000 aproximadamente.

A diferencia de WeWork, los ingresos y gastos de IWG además de que aumentan y caen juntos, registran una ganancia de USD $700 por año. WeWork ha estado aumentando los ingresos a un ritmo acelerado apalancado por la inversión recibida, la última ronda de inversión fue en enero de 2019 por SoftBank por 2 billones de dólares, para un total de $ 16 mil millones que se aportaron en el 2018. pero los costos de la compañía han estado creciendo con la misma rapidez.

Las pérdidas netas alcanzaron los $ 1.900 millones en 2018, un 103 % más que en 2017. Los costos son explicados por la expansión global de WeWork. La compañía ha duplicado su presencia solo en el 2017, hasta 425 ubicaciones. Como resultado, los costos de WeWork son de $ 18B de dólares principalmente por compromisos de alquiler que la empresa ha realizado hasta 2023, así como los costos de renovación y construcción.