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Múltiples factores afectan la vivienda en Colombia, para unos las tasas no dan para comprar o construir, para otros la valorización la hace buen negocio.
En el negocio de la vivienda en Colombia, el sector constructor e inmobiliario espera que haya reducción de la inflación, corrección de las tasas de interés y moderación de los costos. Para algunos, resultado de la valorización, la vivienda se mantiene como un negocio atractivo que trae rentabilidad a futuro; para otros, está siendo imposible comprar vivienda y/o construirla.
Los mecanismos de financiamiento hipotecario con los cuales se puede adquirir vivienda, como lo es la UVR, al encontrarse ancladas al valor del IPC (Índice de Precios al Consumidor), refleja los efectos de la inflación.
En febrero de 2023, Colombia tuvo una inflación de 1,66 % con una variación anual del IPC de 13,28 %, es decir, 5,27 puntos porcentuales mayor que la reportada en el mismo periodo del año anterior, cuando fue del 8,01 %, y la más alta en 24 años
En cuanto a los créditos de vivienda de interés social, durante la tercera semana de enero 2023, la tasa de colocación VIS en pesos se ubicó en el 17.3% EA; lo que significó un aumento del 62 % con respecto a la tasa observada en enero de 2022.
Es así que la inflación ha tenido importantes efectos en los principales indicadores del mercado de vivienda nueva, comprometiendo la dinámica de los constructores y del sector para los años futuros y la confianza de los compradores.
Altas tasas de interés dejan sin cierre financiero a compradores y constructores
“Las cuentas no cuadran para comprar vivienda VIS en Colombia” manifiesta Lukas Giraldo, gerente de Grupo Makana, empresa dedicada a la promoción, gerencia, comercialización y construcción de proyectos inmobiliarios.
Giraldo viene advirtiendo sobre la viabilidad de compra de vivienda de interés social (VIS) para las familias en 2023. Según el constructor, el crédito sería el punto crítico dado que las tasas de los bancos están al 17 %, lo que produciría que no se pueda dar un cierre financiero y las familias no sean sujeto de crédito por las entidades.
En un ejemplo, referido por el constructor, se muestra cómo las familias en Colombia se estarían quedando sin cierre financiero dadas las altas tasas de interés:
Un apartamento escriturado en 150 slmv, que es el precio tope de la vivienda VIS en Colombia en 2023, vale $174 millones. La cuota inicial son $52,2 millones, que es el 30 % que debió pagarlo en 2 años y le pueden aplicar algunos subsidios dependiendo de los ingresos, pero el punto crítico es el crédito.
El 70 % que se paga con crédito hipotecario, hace un año estaba en tasas del 11 % E.A., aproximadamente $11.000 pesos de cuota por cada millón prestado. Es decir, para un crédito de $121,8 millones, que es el 70 % de esa vivienda, pagaba una cuota mensual aproximada de $1.339.800, que era el 28,9 % de los ingresos para una familia que devengaba 4 salarios mínimos y el 38,5 % si devengaba 3 salarios.
Ahora, ¿qué pasa en el 2023 cuando las tasas de los bancos están al 17 %?, es decir, $17.000 por millón prestado. Pues que el mismo crédito queda la cuota en $2.070.600 para ingresos de 4 salarios, que por ser el 44,6 % ya no tiene cierre financiero y no es sujeto de crédito por las entidades bancarias.
Crédito constructor también en jaque
“Para los constructores, el problema que las tasas no dan cierre, también puede afectar la factibilidad del proyecto llevándolo a números rojos y en ese momento el banco prefiere no prestar. Consecuencia, los proyectos así estén vendidos no garantizan que vayan a desarrollarse”, señala Giraldo.
Esta situación afecta las utilidades de los proyectos, es así que los constructores están pasando de tener unos costos financieros del 3,5 % de las ventas de un proyecto a un 7,5 a 8 %, lo cual afecta en algunos casos la viabilidad del mismo.
“Un proyecto vendido en 2021 y con punto de equilibrio en ventas (mayor al 70 %), cuando fuimos a iniciar construcción el banco nos dijo que no desembolsaba el crédito porque al precio que vendimos el proyecto iba a dar pérdidas, entonces nos tocó desistir a 85 compradores y volver a vender el proyecto con los apartamentos un 25 % mayor del precio inicial, para poder tener cierre financiero”, ejemplifica Giraldo.
Para Lucas Gómez Cuartas, economista experto en finanzas, gerente general de Trazos Urbanos, compañía desarrolladora de proyectos inmobiliarios, “la situación es complicada para desarrolladores y constructores, donde los incrementos en costos de los últimos años han sido impresionantes. Las tasas de interés están muy altas, y el esquema fiduciario, si bien es el mayor activo del sector inmobiliario, hoy tiene una desventaja y es que, vendemos el edificio en el primer año, pero lo construimos en el 2 y 3, entonces existe un desbalance entre el momento que vendiste y que se construye y hay factores que son difícil de prever, de alguna manera”.
Agrega: “hay muchos proyectos que cuando los proyectaban daban plata y ahora que los tienes ejecutar y/o tomar la decisión de sí los haces o no los haces, probablemente no tienen ese cierre financiero. La recomendación es no los haga, no tiene cierre, devuelva la plata o busque como renegociar o volver a venderlo, porque no tiene objeto construir un proyecto a perdida”.
Respecto a los bancos, para el economista, estos han apoyado al sector a través de los años, sin embargo, “hoy el sector tiene unos multiplicadores de riesgo más altos y los bancos están haciendo lo que les toca hacer: si hay un riesgo, estudiarlo y esto va a dificultar la asignación de créditos, pero no es por poner trabas, es parte de la medición del riesgo”.
Y advierte: “el sector va a vivir un proceso de consolidación, posiblemente las empresas que venían débiles salgan del mercado, o aquellas muy pequeñas por el músculo financiero. Lo que sí creo es que dependiendo de lo largo de este periodo de tasas va a haber una consolidación del mercado. Recientemente, se dio a conocer que hay más de 450 empresas de construcción en proceso de insolvencia, lo cual refleja esta situación”.
Aumento en desistimientos de proyectos de vivienda
Los proyectos de vivienda abortados representan un panorama no muy alentador para las constructoras.
El presidente del Grupo Empresarial OIKOS, Luis Aurelio Díaz Jiménez, se refirió a este índice, el cual viene en alza afectando la confianza en la compra de vivienda y que se ha intensificado por las altas tasas de interés y la falta de claridad en la asignación de subsidios de vivienda, en especial de Mi Casa Ya.
“Las estadísticas del último año nos muestran un promedio de 12 proyectos mensuales abortados a nivel nacional cuando las tasas de estas cancelaciones anteriormente eran de 7 mensuales, esto indica que sí han venido subiendo. Esto se ha generado o porque los cierres financieros no da por los altos costos o porque no hay claridad del Gobierno en un tema de subsidios, y a la gente le da miedo arrancar estos proyectos generando que esta cantidad de proyectos abortados aumente”, enfatizó el constructor.
Opinión que comparte Julio Miguel Silva Salamanca, economista y socio de la firma de consultoría Economía Urbana SAS, quien expresó: “No solo se van a incrementar los desistimientos de vivienda, sino que ya se han incrementado. Los datos que se tiene de los portales que hacen seguimiento a la vivienda en el país dan cuenta que los desistimientos están entre el 25 % y 27 %, y el número absoluto a su vez ha venido creciendo. Fundamentalmente, se debe a que los hogares compraron o apartaron su apartamento hace dos años y cuando hicieron los cálculos de crédito hipotecario calcularon una tasa entre el 8% y 10%, hoy la tasa de colocación está entre el 18 % y 25 %; más del doble, esto tiene unas implicaciones graves sobre el valor de la cuota de amortización que tiene que pagar el hogar”.
El economista ejemplifica:
Sobre un crédito por $100 millones a 240 meses (20 años) con una tasa, sin seguros, del 10% (cálculo hecho en 2020) nos daba una cuota de amortización de $934.000. Ese mismo crédito a una tasa del 20% (cálculo actual) queda con $1.571.000. Esto implica que la cuota de amortización se incrementó casi en aprox. $600.000; esto implica que el hogar debía tener un ingreso de $3.150.000, pero con el nuevo valor de la cuota el ingreso debería ser de $5.200.000.
Para Silva existen algunas alternativas que podrían considerar las constructoras para ayudar los compradores de vivienda:
- Ampliar el plazo de entrega.
- Hacer algún tipo de descuento que compense los costos de las cuotas de amortización.
- Encontrarle al hogar, que fue rechazado por un banco, una nueva alternativa de financiación.
Ahora bien, entendiendo la construcción como un sector contracíclico, Miguel Silva aconseja: “Los constructores que se están viendo hoy afectados por los desistimientos sigan con el mismo ánimo de estar en el negocio, y planificando proyectos para que se entreguen en 2026-2027”.
Sin embargo, advierte “algo que puede suceder, y preocupa, es que con el incremento de los desistimientos haya una acumulación de inventarios no vendidos, ahí sí estamos en crisis, no con el mismo origen del 90, pero en este caso le pegaría al sector, a los constructores, a los empresarios, al final si esto tiene una solución a mediano plazo, hay que mantener el ánimo arriba”.
Crisis de financiación en el sector constructor: ¿estamos cerca nuevamente a la del UPAC?
La unidad de poder adquisitivo constante (UPAC) era usada para calcular el costo de algunos de los créditos de vivienda. A partir de 1997, cuando subieron los tipos de interés reales, se hizo evidente el problema del sistema UPAC en Colombia.
Debido a ello, muchos colombianos no pudieron pagar sus deudas, comprar casas o mantener su nivel de vida. Como consecuencia, los inversores, empresarios y funcionarios colombianos perdieron la fe en la nación. El colapso de las corporaciones de ahorro y vivienda en 1998, uno de los peores episodios financieros de la historia colombiana, marcó el clímax de la crisis.
El impacto de la crisis del UPAC en Colombia fue significativo, ya que tuvo un impacto macroeconómico en el sector de la construcción, reduciendo su participación en el PIB a un 5.2 %; a partir de 2001 la Unidad de Valor Real (UVR) reemplazó a la UPAC.
Para el economista Julio Miguel Silva, no se puede comparar la situación actual y el UPAC, ya que son situaciones muy diferentes.
Según el economista, “lo que está afectando actualmente a la generación de vivienda son variables exógenas al sector. Es decir, por la subida de la inflación, el Banco de la República subió tasas de intervención, incluyendo las tasas de interés del sector vivienda, y esto es algo que viene pasando no solo en Colombia, en muchas economías”.
“En los 90’s era una crisis endógena, la cual tenía que ver con la financiación de vivienda y la construcción, teníamos unos activos muy altos, comparados con los ingresos de las familias, y el sistema fue muy flexible en la entrega de créditos hipotecarios y faltaba la definición de reglas de las tasas de interés aplicables que produjeron que las tasas de interés real que se pagaban en el 98 y 99 fueran muy altas”, agregó Silva.
Para Julio Miguel Silva, el sector constructor, en específico el segmento de edificación de vivienda, es un sector contra cíclico. En la gráfica, “se observa que el subsidio de tasa de interés creado en 2009, ha ayudado a salir de 3 crisis:
- La financiera de 2008 que fue la que impulsó su creación.
- Luego en 2015 la crisis de petróleos a nivel mundial.
- La situación de salud mundial de 2020, donde el sector vivienda y financiación fue el primer sector de recuperación, llegando a récord en 2021 siendo el año en que más viviendas se vendieron y de mayor créditos hipotecarios desembolsados.
Compra de vivienda se mantiene como alternativa de inversión
Para constructores y especialistas hoy comprar vivienda sigue siendo un buen negocio, así lo destaca el economista Lucas Gómez Cuartas.
Es así que para algunas constructoras como Cusezar, el IPVN (Índice de Precios de la Vivienda Nueva) de los sectores donde actualmente tienen sus proyectos de construcción ha tenido variaciones significativas en el aumento del precio de venta, lo que se traduce en una mayor rentabilidad para compradores e inversionistas.
Susana Peláez, Gerente General de Cusezar, comentó: “La inversión en finca raíz a pesar de los altos índices de inflación es una gran oportunidad para mantener una buena estabilidad económica y para cuidar las finanzas en tiempos difíciles. Hoy en día, contamos con 3.599 viviendas en construcción, 2.451 unidades en etapa de preventa, y 1.546 ya están en etapa de cierre de ventas”.
Según Peláez los compradores de vivienda aún pueden beneficiarse de la inflación.
“Si hoy los colombianos invierten en finca raíz, están garantizando que su dinero no pierda valor, porque el costo del inmueble seguirá creciendo con la inflación, lo cual los lleva a estar protegidos”, agregó.
Según Inteligencia de Negocios de Cusezar, los aumentos en la inflación generan presiones sobre la canasta de productos que consumen los colombianos de manera cotidiana, razón por la que las inversiones en activos fijos es una forma natural de protegerse, e incluso de beneficiarse de estos efectos.
Aquellos agentes que han invertido en bienes y servicios cuya retribución está asociada precisamente al nivel de inflación (como los arriendos), han visto impactada positivamente sus tasas de retorno, debido a que aumenta el valor que reciben por sus inversiones, mientras sus costos de deuda (intereses) se mantienen fijos.
Esta opinión la comparte el presidente de Oikos, quien resaltó que actualmente, cuando los compradores adquieren proyectos a 12 o más meses de construcción, “va a tener el mejor de los dos mundos, quien en este momento tome la decisión de invertir, unas valorizaciones altas en los activos que compran y unas tasas muy competitivas entre un año y 16 meses”.
Adicional, para el economista Silva Salamanca, invertir en vivienda es y será siempre un buen negocio, “la mejor inversión que puede hacer, las personas del común y familias, es en vivienda. Es además de los pocos activos que permiten apalancarse, conseguir un crédito hipotecario, es decir, disponer de un poco de capital y conseguir el resto en el sector financiero”. Ejemplifica: “si compro hoy en planos para entrega en 2026, las tasas de interés de ese año estará en niveles a la observada en 2022, eso es entre el 10 % o 12 %”.
Mantener subsidios de vivienda, Mi Casa Ya, imperativo para el sector constructor
En cuanto a la relevancia de los subsidios de vivienda, el presidente del Grupo Empresarial OIKOS ha señalado la importancia que el Gobierno brinde las condiciones para que las constructoras sigan fomentando desarrollo y las soluciones en vivienda que demandan las familias, labor factible con el impulso de los subsidios que llegan a los colombianos menos favorecidos.
Díaz subrayó que gracias a las subvenciones que tienen como origen las cajas de compensación familiar más la contribución estatal de Mi Casa Ya, miles de colombianos han podido acceder a un techo propio y digno.
“Esperamos que este esfuerzo por parte del Gobierno, el subsidio, continúe, lo cual permitirá darle una dinámica importante al sector, igual aspiramos que en 2023, hacia mediados, logre controlarse la inflación que a nivel mundial impactó fuertemente a los países, especialmente a los llamados en desarrollo, eso nos hace esperar prontamente medidas del Banco de la República en el sentido de que reduzca tasas para darle mayor actividad a la economía”, expuso el presidente de OIKOS.
En declaraciones recientes de la jefe de cartera de vivienda, la Ministra Catalina Velasco, confirmó que el Gobierno asignaría 50.000 cupos de subsidios Mi Casa Ya, y que iniciarían en abril. Lo cual significa una reducción del 17 % en la asignación de subsidios de vivienda que proyectaba el gremio constructor, Camacol, cercana a los 60.000 y que afecta la continuidad de la reactivación del sector constructor, ya que el programa debía mantener el ritmo de asignación de recursos de los años anteriores.
¿Qué esperar de la demanda de construcción de vivienda?
Si bien, la dinámica de la construcción se mantendrá en 2023 obedeciendo a las ventas del año anterior, es importante revisar la dinámica de 2024 y años futuros, donde se necesita una claridad en subsidios principalmente.
Pero, en paralelo, los avances en normatividad, que incluyen temas como planes parciales, ordenamiento territorial, licenciamiento, mejorarían la confianza en la compra de vivienda, la cual actualmente se está viendo afectada.
Responder desde la construcción al defict habitacional en Colombia
Para Gómez Cuartas, más allá de las políticas, Colombia debe atender el déficit estructural de vivienda: “en números gruesos, somos 50 millones de habitantes, 11 o 12 millones de hogares, y hay déficit cualitativo y cuantitativo de hogares de más o menos 5 millones. Hay una demanda y una necesidad representativa de personas que necesitan un sitio para vivir en condiciones dignas”.
De igual manera, resalta lo construido con programas como Mi Casa Ya, para quien el programa “iba generando unas oportunidades para que la compra de vivienda fuera alta. De hecho, el 2021 fue récord de vivienda en Colombia; el año pasado hubo una reducción del 15% y, este año, probablemente la reducción sea más alta, por todo el ruido que hay alrededor” señala.
La situación actual generaría que se produzcan menos viviendas y el déficit se haga más amplio, según explica Gómez Cuartas por lo que deberíamos tratar de combatirla.
"Hay que tratar de buscar el equilibrio, porque uno entiende que debe ser más equitativo, pero la realidad es que el mercado colombiano se volvió subsidio dependiente. Cuando uno mira la producción de vivienda, el 70% depende de estos y ahora que esto va más lento la producción va a ser menor, no solo por los subsidios y cupos asignados, sino por las tasas de interés, lo que es preocupante, la situación de necesitar tantas casas y no las estamos construyendo como sector."
Correspondencia con medidas correctivas para un sector clave de la economía
Por su parte, para Silva Salamanca, en función al comportamiento de la inflación, se espera una corrección de tasas que aliviaría a constructores y compradores.
“Si queremos tener financiación de vivienda en el país, lo más importante es controlar la inflación. El Banco de la República ha tomado medidas que están impactando al sector, pero las han tomado porque a mediano y largo plazo es lo que más conviene. Se estima, que para finales del año, la inflación estará por el orden del 7 %, y para 2024, un 4 %, caso en el cual estaremos en el mismo escenario de 2022, pero, mientras tanto, deberíamos tomar medidas correctivas”.
“Ante riesgos de recesión económica y signos claros de que el sector vivienda y de financiación de vivienda están sufriendo, deberíamos meterle una inyección presupuestal desde el Ministerio de Hacienda, tanto al Ministerio de vivienda como al FRECH y mirar cómo esa plata la ponemos a disposición de la economía lo más pronto posible” señala el economista.
Es así que ante los retos el segmento constructor se mantiene positivo en una futura corrección de tasas y asignación de cupos de subsidios de vivienda que correspondan con el reconocimiento del sector constructor en el aporte al PIB y la economía; asimismo, como un sector clave para luchar contra el déficit habitacional reflejado en mantener la oferta de proyectos de vivienda correspondiente a la demanda vigente y futura en el país.