Fondos de Capital, mecanismos fiduciarios, transar bonos en la Bolsa de Valores de Colombia (BVC) y los créditos tradicionales de la banca comercial, las opciones que hoy tiene el sector para obtener recursos financieros.

La carrera por mejorar el déficit de vivienda, de centros comerciales y de complejos empresariales -índices que están por debajo del promedio de la región- no solo ha abierto nuevas oportunidades para el desarrollo de proyectos inmobiliarios por parte de las constructoras, sino que ha movido la registradora de los bancos, fondos de capital privado y el dinero de inversionistas en la Bolsa de Valores que están listos para financiar los planes públicos y privados del sector.

Nuevas alternativas se han ido consolidando en los últimos cinco años, aunque la opción que más se mueve es el crédito formal con la banca, que según información de Asobancaria al primer trimestre de 2015 arrojó un saldo de $6,8 billones en su cartera de préstamos para construcción de proyectos de vivienda, lo que implica un crecimiento anual de aproximadamente 25,3% en términos nominales.

Sin embargo, lo anterior no descarta la relevancia que los derechos fiduciarios (Fidis) que se han puesto en práctica en algunos proyectos hoteleros y de complejos empresariales, además de fondos de capital privado, la emisión de bonos de deuda para las compañías listadas en Bolsa y mecanismos de financiación a través de los recursos del Gobierno Nacional.

En Obra recopiló en este artículo los cinco medios de financiación que están tomando fuerza en el país, pues de acuerdo a las necesidades económicas de cada proyecto, el empresario puede elegir la opción que más se ajuste por tasas de interés, tiempo en el que se puede prologar la deuda o los recursos que considere negociables durante la preventa.

1. Crédito constructor, el número uno

Para Luis Aurelio Díaz, gerente general de Oikos, la mejor opción de financiación cambia con el tiempo, pues esto depende de indicadores y tasas como la bancaria. Sin embargo, en el entorno actual, lo más indicado es ir a las entidades financieras. Tradicionalmente, esto se realiza a través del Crédito Constructor, un mecanismo tradicional a través del cual las empresas apalancan una proporción de sus proyectos. Y hay más líneas de financiamiento con bancos. Entre las más utilizadas se encuentran los préstamos directos para los proyectos de construcción de vivienda, los préstamos de crédito comercial, operaciones de leasing y los desembolsos por tesorería.

Santiago Castro Gómez, presidente Asobancaria, explica que la banca es una de las mejores opciones por tasas de interés y garantías para los empresarios. “En primer lugar, las condiciones bajo las que se otorgan este tipo de créditos son muy favorables en la actualidad. En particular, los principales oferentes de crédito para construcción de vivienda ofrecen tasas de colocación cercanas al 6% sobre UVR y han mostrado una tendencia decreciente en los últimos años. En segunda instancia, está el mecanismo de las subrogaciones que les permite amortizar el saldo de capital mediante los desembolsos a los compradores de las viviendas”, aseguró.

2. Fidis van por el mercado

En los últimos años el concepto de Fidis se ha ido masificando en las obras de construcción no residencial: oficinas, centros comerciales y hoteles. ¿Pero en qué consisten? Sandra Forero, presidente de Camacol, explica este derecho fiduciario como “un esquema de preventa que utiliza este elemento como articulación de recursos financieros para promover el desarrollo de proyectos”.

El BD Cartagena Beach Club es uno de los proyectos que se están gestionando a través de Fidis. Aquí, a través de la Figura Internacional del Derecho Fiduciario se concede a los inversionistas una participación en la construcción y una rentabilidad sobre el inmueble que depende directamente de la explotación de este.

Además de ser una oferta atractiva para el inversionista y también para las entidades promotoras de estos proyectos, hay garantías sobre el dinero. “Esta figura de inversión ofrece seguridad al inversionista inmobiliario, ya que todo el dinero invertido es administrado por una fiduciaria, a su vez vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia, y esta fiduciaria no suelta el dinero hasta que los encargados de desarrollar el proyecto demuestren que pueden cumplir con los requisitos necesarios para iniciar la obra y mantenerse durante todo el proyecto”, dice el BD Bacatá.

3. Fondos de Capital Privado, siguen creciendo

El entorno pinta bien para los Fondos de Capital Privado en Colombia y más si están destinados a las inversión en la construcción.

Por un lado, Colombia es el cuarto país, entre los 12 países de América Latina y el Caribe, con mejores condiciones para el desarrollo de la industria de fondos de capital privado, según el ranking que elabora Latin American Private Equity & Venture Capital Association (LAVCA); y por otro, el Gobierno Nacional expidió el Decreto Número 1403 del 25 de junio de 2015 por medio del cual se permite a los fondos de capital privado invertir hasta al 100% en activos inmobiliarios.

Y no es para menos, pues este es uno de los vehículos más utilizados para invertir en la industria inmobiliaria, cuya participación ha venido creciendo constantemente. “Los activos inmobiliarios son una importante alternativa que los inversionistas tienen para diversificar sus portafolios y lograr a mediano y largo plazo rendimientos atractivos de conformidad con sus niveles de riesgo”, señaló el Ministro de Hacienda y Crédito Público, Mauricio Cárdenas.

Para Díaz, de la constructora Oikos, esta es una de las opciones que clasifican en el top de los medios de financiación para la construcción después del crédito con la banca local y los derechos fiduciarios. Lo positivo de este tema es que los recursos están disponibles y con el ambiente de inversión que viene presentando en el país, de jugadores nacionales e internacionales, estos se muestran como una buena opción para mantener el flujo de dinero en el desarrollo de toda la obra. Un ejemplo de este modelo son los fondos que ha gestionado la firma Abacus Real Estate Holdings en proyectos hoteleros y de centros de negocios en Colombia.

4. El gobierno también da opciones

En los proyectos que estén relacionados con proyectos gubernamentales o de desarrollo territorial, las constructoras pueden solicitar financiación. Findeter es la entidad de financiamiento Estatal dedicada a desembolsar recursos para la construcción siempre y cuando estén en pro del progreso social. Aquí entran las edificaciones de vivienda (si este proyecto le apuesta a VIS o inmuebles que no superen los 135 salarios mínimos en su valor comercial), vías, universidades, hospitales y colegios.

Por ser un banco de segundo piso como Bancoldex y Finagro, el crédito no se desembolsa directamente el constructor, sino que este debe conseguir una entidad financiera comercial para que opere como intermediaria de este dinero.

Los requisitos para acceder a estos créditos son los que exija el banco comercial y en cuanto a intereses, es importante tener en cuenta la DTF que rige para la semana más tres puntos adicionales. A esto se deberá sumar un porcentaje que cobre el banco por su gestión de intermediación, lo cual dará como resultado la tasa final del préstamo.

5. Bonos de deuda en Bolsa

Hacer emisiones de bonos de deuda en Bolsa ha resultado ser una opción práctica para conseguir capital en el mercado nacional e incluso internacional.

Básicamente este mecanismo hace referencia a un título que emite una compañía listada en Bolsa para obtener recursos del mercado, que en un tiempo determinado deberán ser retornados a los inversionistas o tomadores con una tasa de interés definida. Algunos bonos están asociados a tasas de referencia variables o índices, que pueden ser DTF, IBR o IPC.

El autorregulador del Mercado de Valores (AMV) explica que en el mercado hay dos tipos de bonos: aquellos que pagan intereses o cupones periódicos durante la vigencia de la inversión y los que solo pagan en la fecha de maduración, que se conocen como Cero Cupón. Así mismo, se pueden retornar en acciones de la compañía, si así se acuerda.

De acuerdo con el informe mensual de la Bolsa de Valores de Colombia de mayo de 2015, la plataforma transaccional del mercado de renta fija (bonos) bajó 10,59% frente al mes anterior. Los títulos que más se negocian son los TES (deuda pública emitida por el Gobierno Nacional), CDT’s
bancarios, seguidos de los bonos privados, es decir, los puestos por el sector real para financiar sus deudas, que sumaron $399.392 millones y Bonos Públicos por $135.726 millones. Con menos montos se transaron los bonos pensionales.