CONFORME AL PROYECTO de reforma tributaria, la venta por primera vez de una vivienda nueva con un valor superior a los 26.800 UVT (casi $800 millones a hoy) se gravaría con el Impuesto de Ventas a una tarifa especial del 5%, salvo que antes del 31 de diciembre del 2017 se suscriba contrato de preventa, documento de separación, encargo de preventa, promesa de compraventa, documento de vinculación al fideicomiso y/o escritura de compraventa.

impuesto venta y vivienda

Esta propuesta altera el diseño básico del Impuesto de Ventas (IVA) en Colombia, que se ha concentrado en la gravación de bienes muebles y servicios (artículo 420 del Estatuto Tributario/ET), y se ha abstenido de gravar la venta de bienes inmuebles. El IVA cubre en general a los arrendamientos de bienes inmuebles, pero se excluyen del IVA a los arrendamientos de bienes inmuebles dedicados para vivienda, como casas y apartamentos (ET Artículo 476 numeral 5). La tradición técnica ha sido la exclusión del IVA tanto para ventas como para arrendamientos de los bienes inmuebles dedicados para vivienda, con lo que la decisión del consumidor con respecto a comprar o arrendar una vivienda nueva no se ha visto distorsionada por razones tributarias. Esta tradición de neutralidad se rompe con la reforma planteada al menos con respecto a viviendas de alto valor .

Por otro lado, es muy importante destacar el cambio al manejo financiero de las constructoras o desarrolladoras con el IVA. A hoy, todos los impuestos de ventas pagados en los materiales e insumos para construir la casa quedan diluidos en los costos de la construcción, mientras que con la reforma se deberá segmentar los impuestos sufridos -que pasan a ser descontables con tope de tarifa del 5%- y los impuestos recaudados para precisar el monto a pagar en las declaraciones radicadas. Así, podrán darse incluso situaciones de saldos a favor de IVA producto de las variaciones cíclicas de compras de insumos y ventas de casas en los que los impuestos sufridos superen a los impuestos recaudados. Por otro lado, al reubicarse los IVA sufridos en ciertas compras a esta “cuenta corriente” de IVA, se generaría cierto aumento de la utilidad operativa gravable en el Impuesto de Renta.

Como esta reforma tocará el bolsillo de los compradores de viviendas y modifica la práctica financiera del constructor, la fiscalización de la DIAN será más vigilante para detectar desviaciones injustificadas de los precios de venta que pudiesen evidenciar maniobras de evasión. Es evidente que en esta reforma específica existe tanto un objetivo recaudatorio como de reforzamiento de la progresividad del IVA, al pretender extraer recursos de personas y familias de mayor capacidad adquisitiva. Sin embargo, generará debate la distorsión que pueda generar en la decisión de compra versus arrendamiento y el impacto económico que esta carga provoque en el mercado de vivienda, que es un innegable motor del crecimiento económico del país.