*Artículo cortesía de:
Arturo Vergara, Co-founder at RETAILLIGENCE S.A.S.

A lo largo de la cuarentena y desde el momento en que se dispararon las transmisiones en vivo, charlas online y webinars, hemos asistido a numerosas presentaciones que tratan de explicar la situación actual y pretenden esclarecer el futuro que nos depara la pandemia. En las siguientes líneas ofrecemos un resumen concreto de la transformación de algunos sectores inmobiliarios. Es una recopilación de la información disponible en el mercado y de las conclusiones de nuestra firma RETAILLIGENCE.

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Ingresos y gastos

En Colombia se confirma el desempleo en el último periodo. El DANE reportó en el mes de mayo del año 2020, una tasa de desempleo nacional del 21.4%. Lo que significa un aumento de 10,9 puntos porcentuales frente al mismo mes del año pasado (10,5%).

Por otra parte, las personas con empleo estable cuidarán sus ingresos. Por esta razón, tendremos una contracción generalizada en el gasto. Un primer ejemplo, es que durante el periodo del confinamiento, calculamos aprox. un 15% de reducción de los egresos tan solo por eliminar la rutina de ir a la oficina (transporte público, uso del auto y alimentación).

Vemos que lo mismo sucederá con algunas actividades fuera del hogar. En muchas personas se instala cierto temor y desconfianza de ir a algún restaurante. Además, ya no se requiere tanta ropa en el armario (al estar en casa y trabajar cómodamente), tampoco tiene mucho sentido comprar accesorios suntuarios (nadie nos ve luciéndolos). Aumenta la transición a los medios de transporte alternativos (el auto en el garaje sin usar).

En la actualidad, el gasto tendrá un destino principalmente hacia las comodidades de la vivienda : tecnología, domótica, mejor conexión wifi, equipos para deporte, streaming y música en línea. Por un buen tiempo, se evitarán viajes de placer o viajes profesionales.

Desde ya, veremos a familias buscando instalarse en otros lugares, de preferencia en ciudades intermedias y pequeñas o zonas suburbanas campestres, alejados de grandes aglomeraciones (temporal o definitivamente). Trabajar a distancia mejorando su calidad de vida.

Fuerza laboral

Estamos a puertas de presenciar uno de los cambios más radicales en la forma de vincularnos con nuestros empleadores. Ambas partes buscarán mayor flexibilidad, incluso sin exclusividad. Se privilegiará el trabajo por proyecto y/o por objetivos, prescindiendo de la obligación de presentarse a una oficina tiempo completo.

La empresa tendrá menos gastos por carga operativa como consecuencia de la disminución del número de empleados con contrato fijo. Se impulsarán las remuneraciones con base en resultados (bonos y comisiones). Se implementarán modelos de colaboración bajo el formato de prestación de servicios orientados al buen entendimiento entre la compañía y el contratado.

El equilibrio entre las reuniones presenciales y de manera remota, también cambiará drásticamente. Ahora veremos más video llamadas entre colaboradores localizados en diferentes puntos geográficos (ciudades o países). Equipos de trabajo articulados y coordinados a distancia con el objetivo de cumplir una tarea específica. Las personas podrán prestar sus servicios a diferentes corporaciones indistintamente.

De esta forma, cualquier país o ciudad se convertirá en proveedor para captar el recurso humano calificado. Se crearán sistemas que localizarán rápidamente el mejor talento conformando grupos de trabajo con las personas apropiadas para cada proyecto.

Bajo este nuevo formato, las empresas mantendrán una estructura mínima indispensable subcontratando las actividades especializadas. En suma, el outsourcing y/o contratación por proyecto tendrá un alza en la demanda, dejando atrás al empleo en su forma más tradicional.

Oficinas

De manera ambiciosa pronosticamos un 65% de trabajo en casa. El restante 35%, será trabajo en la oficina tradicional o en otro lugar considerado extensión de la empresa.

Las compañías desarrollarán oficinas satélites donde los empleados socializarán, intercambiarán conocimiento, generarán valor y mejorarán su tiempo de desplazamiento. Veremos una transición de los espacios donde se reducirá la cantidad de M2 actuales beneficiando a los espacios flexibles.

Aparecerán los modelos de arriendo por proyecto, por día, por hora … lugares conocidos como on-demand workspaces (espacios compartidos que fomenten el trabajo remoto). Paralelamente crecerá la desocupación de áreas y los precios de arriendo fijos se reducirán.

Muchos de los espacios de oficinas que se liberarán cambiarán de uso. La convivencia con otros tipos de negocios será común (salones para conferencias, showrooms, centros experienciales, dark kitchens, centros de delivery, etc).

Los edificios que albergarán (de forma permanente) las oficinas serán altamente automatizados. La tecnología ayudará a evitar el contacto de las personas con las superficies. Esto se hará a través de aplicaciones remotas (controles de apertura de puertas, ventilación, iluminación, etc). Claramente, en estos recintos la limpieza y la constante desinfección serán imprescindibles.

Los proyectos de oficinas (construidos y por construir) que se capitalizaban con las ventas de las unidades, se verán obligados a recurrir a diferentes alternativas para ajustar su modelo financiero. Hablamos de inyectar más capital, solicitar más deuda, reconfigurar sus prefactibilidades con ocupaciones más bajas y precios más reducidos, buscar retornos pequeños o como última opción, deshacerse de inventarios a precios de liquidación.

Vivienda

La configuración del hogar se transformará y se privilegiarán los espacios amplios que ofrezcan excelente confort (cocina, sala, comedor, estudio, etc). Las áreas comunes de los edificios incorporarán zona de oficinas, salas para reuniones, espacios para video conferencias, etc. Seguramente, en la decisión de compra de la vivienda, las casas retomarán protagonismo gracias a la adopción de las nuevas prácticas dentro del hogar.

Como consecuencia del aumento del desempleo y de la contracción del gasto, veremos un desplome en la venta de vivienda (excepto « VIS »). Tendremos menos absorciones, lo que originará la acumulación de inventarios y la disponibilidad de inmuebles. Ante esto, el constructor y/o desarrollador no tendrán otra opción que disminuir los precios (ganarán menos, muy poco o incluso perderán algo). La meta principal será desplazar las unidades.

Una posible medida de contrapeso para relanzar las ventas de vivienda « NO VIS » y captar nuevos clientes, es que los bancos disminuyan las tasas de interés sobre los créditos hipotecarios.

Frente a esta coyuntura, las personas con capital disponible podrán encontrar y negociar buenas oportunidades de compra de vivienda (nueva o usada), con la idea de obtener plusvalías importantes en un periodo de 3 a 5 años.

Finalmente, consideramos que a menor cantidad de empleos estables, la vivienda en arriendo se verá beneficiada en absorciones o colocaciones. Sin embargo, este aumento de demanda no será suficiente como para incrementar los precios.

Retail

El comercio lo separamos en dos tipos : el comercio tradicional (vecinal o de cercanía) y los centros comerciales.

En el primero definitivamente habrá cierres. Pequeños negocios que no podrán recuperarse en el corto plazo y abandonarán sus establecimientos. Sin embargo, la capacidad de reacción de los propietarios en la negociación de los arriendos y en el ajuste en los precios, ayudará a una rápida recuperación.

Veremos que habrá disponibilidad y descuentos, los cuales estimularán un recambio de los comercios existentes. Llegarán nuevas marcas y, quizás nuevos emprendimientos ocuparán estos espacios disponibles.

Para el caso de los centros comerciales, la situación se ve más compleja. Nuevamente, con la contracción del gasto, la gente tendrá menos para desembolsar en el mall. Si a esto se le suma la migración de las compras al e-commerce y el riesgo que conlleva la aglomeración de personas, el efecto será demoledor.

Las grandes marcas venderán menos en sus tiendas (30% de aforo), lo que complicará el pago de los costos operativos del punto de venta. De esta manera, nos acostumbraremos a ver locales vacantes por un tiempo. Como resultado, aparecerán nuevos giros, nunca antes pensados para un centro comercial ocupando los espacios vacíos. Como resultado, los precios de arriendo de los centros comerciales (la referencia más alta del mercado) disminuirán de forma significativa.

Eso sí, el formato comercial que aumentará su popularidad, será el de las Plazas Comerciales. Con cobertura a nivel de barrio, zona o sector aprovecharán la cercanía al consumidor. Los futuros proyectos reducirán su tamaño explotando la mezcla ideal entre servicios y comercio.

Industrial

Con el incremento del comercio digital, se multiplicarán los espacios para la distribución de los productos dentro de las zonas urbanas. Pequeñas bodegas de almacenamiento que completarán el último trayecto de la entrega (última milla).

Este tipo de espacios presentarán buenas ocupaciones o ventas con precios que generarán alta rentabilidad. En este nicho, aparecerán marcas especializadas con posiciones en diferentes puntos de la ciudad acercándose cada vez más al consumidor.

Ahora bien, el mercado de los productos que forman parte de la cadena productiva no volverá a ser el mismo. Con la adopción de nuevos hábitos y costumbres, algunas plantas de transformación difícilmente podrán vender lo mismo que antes. Por ejemplo, las armadoras de autos, los componentes para aviones, la manufactura, la industria textil, etc. Lo evidente sería la reconversión de estos espacios a otros giros o usos. Encontraremos inventario desocupado que saldrá al mercado en busca de arrendatarios o compradores.

Hotelería

Para iniciar, calculamos que la tasa de ocupación promedio disminuirá del 60 % – 70 % a un 40 % – 50 %.

Al existir menos viajeros, el impacto en la oferta será inminente. Por una parte, se ofrecerán algunas innovaciones y servicios personalizados para motivarlos a vacacionar. Por otro lado, las tarifas inevitablemente se abaratarán para tratar de cuidar y rescatar el ROI de sus inversionistas.

Un cambio que también veremos en los hoteles será su reinvención en vivienda asistida. Los conocidos Senior Living serán una solución por su alta demanda en el mercado. Otros, se convertirán en vivienda para arriendo de suites (estudiantes o ejecutivos). Es innegable que en el alojamiento medio alto y premium una de sus fortalezas son las ubicaciones estratégicas.

Con todo, las marcas y los operadores de los hoteles que se mantengan en operación se consolidarán. Muy posiblemente surgirán nuevos participantes que vendrán a ocupar segmentos desatendidos, en tanto el mercado y la tasa de ocupación se recuperan.

En una medida extrema para rescatar recursos, los hoteles podrán vender sus activos a precios de oportunidad. Sin duda, en los próximos años se suspenderá la construcción de estos inmuebles.

Educación

Estamos por ver un cambio radical en la forma de aprender. El modelo que aprovecha un espacio físico para la educación cambiará. Podemos estimar que el balance será 50 – 50, la mitad del tiempo dentro de las instalaciones y la otra mitad a distancia. Naturalmente, cada grado, carrera o especialidad tendrá un balance diferente. Bajo este contexto, gran cantidad de áreas se desocuparán y deberán transformar su uso.

Pronosticamos que los espacios físicos (principalmente de las universidades) serán habilitados para dos nuevos tipos de actividades:

  1. Académica : prácticas en laboratorios, impartir cursos, seminarios y conferencias especializadas, reuniones interinstitucionales, deporte y socialización.
  2. Empresarial : apertura de las instalaciones a compañías para establecer negocios (networking), desarrollo de emprendimientos (incubación), prácticas profesionales, oficinas itinerantes (coworking), etc.

Conclusiones

Hasta cierto punto, los cambios que hemos comentado pueden verse dramáticos desde la óptica del hoy. La realidad es que nos debemos acostumbrar a modelos de negocios diferentes y acordes a una nueva realidad.

Para la población en general, indudablemente este será el inicio de una nueva sociedad. Tanto para los negocios como para las relaciones humanas encontraremos nuevas fórmulas. Comprobamos que los esquemas establecidos son muy vulnerables cuando la salud de las personas se ve amenazada.

El desafío es mejorar como colectividad, enaltecer valores como la unidad, la solidaridad, la generosidad, la empatía, el cuidado. Por el lado de la salud, debemos ser optimistas, sabemos que la humanidad ha sobrevivido a millones de años de evolución. Esta prueba no será la excepción.

Nos corresponde crear nuevas oportunidades desde nuestro rol como profesionales (empresarios, emprendedores, empleados). Y, sobre todo, mejorar como seres humanos.

**Agradecimiento especial a José Villareal por sus maravillosos aportes en la realización de este artículo.

Otros temas de interés: Calidad del aire y ventilación como medida de prevención.