¿Maximizar la ocupación de inmuebles en tiempos de pandemia? Esto es real y posible, si se generan  las herramientas y acciones adecuadas para crear valor para los arrendatarios. La clave es entender sus necesidades, crear información confiable para emprender acciones de mejora y fortalecer el vínculo en una relación ganar-ganar. Así lo descubrió Cushman & Wakefield, líder mundial en servicios inmobiliarios corporativos, empresa que consultó a propietarios y operadores inmobiliarios de varios países en Suramérica. Y da a conocer como resultado estas cuatro claves para que los dueños de edificios puedan no solo retener y generar relaciones a largo plazo a sus arrendatarios, sino además generar interés futuro sobre la propiedad, aún en tiempos de pandemia. 

Incrementar la flexibilidad

El home office obligará a que muchas empresas revalúen sus espacios. Es allí donde los propietarios deben mostrar mayor flexibilidad para adaptarse a estas nuevas necesidades y retenerlos. Para ello es necesario tener en cuenta el “restacking” o la reubicación de las empresas dentro del mismo edificio, como opción de la gestión eficiente de la superficie ocupada y la reubicación de las empresas propietarias dentro del edificio, variando la cantidad de metros ocupados que podrán gestionar arrendando o vendiendo espacios vacíos. Esto requiere necesariamente la asesoría de un especialista en negocios inmobiliarios para optimizar el valor de la superficie a ofrecer en el mercado. 

Otra gran estrategia en este campo de la flexibilidad es, según Juan Carlos Delgado, country manager de Cushman & Wakefield Colombia, la ubicación de los servicios en espacios comunes, segmentación de servicios de aire acondicionado y electricidad, subdivisión en pequeñas unidades y en nuevos proyectos, el diseño de núcleo de ascensores. “Estos factores pueden apoyar la adaptación de los espacios locativos según las necesidades de cada arrendatario, permitiendo su permanencia”, recalca Delgado. 

Aspectos claves para prepararse para ese futuro cercano donde según Carlos Ernesto Isaza Mejía, director de Aktivos Inmobiliarios, las compañías podrán sacar lo mejor de esta crisis y lograr un equilibrio permitiendo que entre el 50% y el 70% del trabajo se realice en las oficinas, y el resto desde los hogares, dependiendo del segmento. 

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Focalizarse en la experiencia del arrendatario

Los arrendatarios siempre esperarán que los propietarios aumenten sus beneficios por el mismo o menor canon de arrendamiento. La clave allí es mejorar su experiencia, aumentando así el valor percibido de los espacios de trabajo a través de datos, estadísticas y análisis, definiendo lo que se denomina un Programa de Experiencias (TX), basado en evidencias. 

Allí será clave asegurarse que ese equipo comercial que estuvo cercano desde el primer momento de la negociación, siga estando en contacto periódico para conocer las inquietudes y satisfacción de los arrendatarios; ofrecer espacios especiales o “amenities” que destaquen el edificio como un lobby con wifi, espacios de espera cómodos, gimnasio, auditorio, servicios gastronómicos, comedor o cajeros automáticos; estructurar un programa que incluya actividades como yoga, spinning, de afinidad entre los usuarios como causas benéficas o propuestas artísticas, actividades de socialización entre quienes usan el edificio y especialistas externos, intervención de actividades artísticas en espacios comunes, actividades lúdicas o compras compartidas entre otras. 

En síntesis, generar valores agregados mediante la oferta de usos mixtos acordes con los requerimientos de los ocupantes del edificio. Esto va en concordancia con la tendencia a la “hibridación”de los inmuebles mediante la integración de usos complementarios. Además, en esta coyuntura será vital ofrecer espacios seguros para el regreso, por lo que la tecnología puede apoyar acciones como “contactless”en ingresos y baños, iluminación sensible al movimiento o apertura automática de puertas y espacios comunes, dándole valor agregado al edificio. 

Facilitar la movilidad de los ocupantes

Allí se pueden incluir temas como un servicio de transporte empresarial; estacionamiento privado de vehículos,implementación del “valet parking”, flexibilizando el uso de parqueaderos y número de espacios a ocupar, incluso adaptándose al horario de los trabajadores; espacio para guardar bicicletas y motos conjuntamente con áreas especiales reservadas para vehículos eléctricos y estaciones de recarga para surtir a los mismos.

“Para nosotros va a ser de vital importancia que los edificios de oficinas puedan ayudar en la transformación hacia modelos mixtos flexibles, primero permitiendo que los arrendatarios tengan mayor flexibilidad tanto en temas contractuales como de espacio físico, mejoras y adecuaciones, y luego adecuando nuestras instalaciones para trayectos que van a ser cada vez menos en carro y más en bicicleta y en pequeños vehículos eléctricos”, sugiere Gonzalo Aldea Castrillón, director de Nuevos Proyectos de Sestral.

Facilitar una mayor disponibilidad de caja

Lo que se ve como tendencia es que los arrendatarios buscarán usar fondos para gestionar su negocio principal y en consecuencia evitar las inversiones de capital (CapEx) en sus espacios de trabajo.

Allí el propietario podrá promover el capital para implementar los diseños de oficina que los ocupantes requieren en esta nueva realidad, donde es necesario tener contratos que mitiguen los riesgos de las partes; provisión de espacios “prêt-à-porter”, que no es otra cosa que poder proveer espacios estándar o con mínimas adecuaciones, que estén listos para su ocupación y uso en poco tiempo y que cuando termine el contrato de arriendo, puedan ser ocupados por otro arrendatario; tener espacios eficientes fáciles de adaptar a las necesidades de los ocupantes y generar acuerdos con las empresas constructoras para diseñar y construir rápidamente cofinanciando las inversiones.

“Entre las consideraciones que actualmente están teniendo los arrendatarios para tomar espacios de oficinas, además de las excelentes características de un edificio clase A, en plantas eficientes, seguridad y cumplimiento de los mejores estándares de evacuación, servicios, calidad de los sistemas, sistemas de aire, etc.; también ha ganado relevancia en la toma de decisiones la evaluación financiera y, dentro de esta, la financiación de las adecuaciones de los espacios se vuelve muy importante”, asegura Álvaro H. Vélez, gerente de Triada.