Coworking, de tendencia global a evolución en la oferta de espacios de trabajo existentes.

La tendencia que corresponden a superficies de espacios flexibles, enfocadas a empresas multinacionales, consultoras o start-ups con necesidad de compra, alquileres y espacios de diferentes dimensiones acompañada además de zonas comunes que van mas allá de salas de reuniones y comedores a equiparse con zonas de juegos, de descanso y biciparqueaderos, entre otros, entra a posicionarse en el mercado inmobiliario del país.

Esta es la transformación de espacios en el mercado los Coworking ,una oportunidad de desarrollo para el sector constructor. Dentro de su operación Colliers International proporciona, en Colombia y la región a empresas transnacionales, el gerenciamiento integral de proyectos y consultoría estratégica que permiten brindar al cliente la comprensión del uso de espacios, características que implican desde la búsqueda de la ubicación del edificio correcto, así como el diseño interior, materiales y certificaciones que impacten su operación y que le permitan al cliente atraer talento y generar sentido de pertenencia a los valores de la compañía.

Revista En Obra habló con Lucas Luzzi, director de Project Management Latam para Colliers International, quien compartió su visión del tema.

Revista En Obra: ¿Cómo entender el coworking y como un constructor puede medir la rentabilidad si debe personalizar cada proyecto?

Lucas Luzzi: En el segmento de oficinas hay una evolución que tiene un driver histórico y global que es la eficiencia de los espacios de trabajo, eficiencia y aumento de productividad, y al mismo tiempo la retención de talentos y la alineación de los intereses de las personas que trabajan en una compañía con los propios intereses de esta.

Es una cuestión de plan de negocios, la variables principal es que cambió el concepto en algunos aspectos. Ahora el negocio ya no es construir el edificio y ponerlo en el mercado, sino que adicionalmente lo vamos a complementar con servicios. Entonces se deja de ver el valor por metro cuadrado, y se empieza a ver un costo por un servicio inmobiliario. Uno deja de pagar renta y empieza a tener un contrato de servicios, donde el servicio es justamente el espacio con ciertas características y aspectos que complementan la necesidad del cliente.

Este negocio se transformó, hablando de constructores e inversionistas. Los jugadores del mercado (desarrolladores, contratistas, diseñadores) han tenido que ir evolucionando y repensando el producto final.

La evolución consiste en cambiar de la venta pura por metro cuadrado a vender un servicio de un espacio completamente disponible, con amenities, donde uno paga una cuota mensual. Siempre corriéndonos de la renta tradicional que existe, que es muy grande y relevante como mercado, es importante que no se mal entienda que esto es una lógica de negocio más que ha sabido ganar espacio en los diferentes mercados en los últimos años.

El driver de la utilización de esos espacios de trabajo tiene un poco que ver con la tecnología, con la necesidad de las empresas de dar condiciones de espacios de trabajo que le permitan a la gente producir más y sentirse cómodos para ir a la oficina.

La meta tecnológica es esa, pues es posible que hayan tres personas trabajando desde distintos lugares del mundo, esto también implica que las empresas empiezan a tener gente que deja de trabajar en equipo, que deja de tener intereses comunes y profesionales, lo que impacta en la productividad y en la alineación con los valores de la misma empresa. Entonces las empresas empiezan a buscar generar atractivos que mejoren la productividad y que atraigan y alimenten esos talentos y recurso humano que es tan importante para que las compañías funcionen en un mismo espacio con una lógica de colaboración y que respondan bien a los diferentes tipos de trabajo y a las edades.

R.E.O: ¿Estos nuevos espacios de trabajo colaborativo se podrían entender solo para las nuevas generaciones?

L.L: El primer salto a la fama de este concepto de coworking naturalmente está de la mano de las empresas tecnológicas donde la digitalización ha crecido mucho en todo nivel y ese tipo de empresas ha tenido crecimiento vertiginoso de gente con edades muy bajas y con una lógica de trabajo digital.

Entonces, el cowork que actualmente todos tenemos en la memoria es aquel en el que están esas grandes mesas en donde se ubica cada uno con su computador. Eso naturalmente no es el mundo laboral al 100 % es una tipología de trabajo, de trabajador y de espacio. Eso es simplemente una de los posibles configuraciones de espacios de trabajo que va de la mano del coworking.

Ahora bien, de eso también hablamos de las empresas tecnológicas, no es repetible para otro tipo de negocio. Por ejemplo: la tecnología trabaja de una manera, las empresas de consultoría de otra, las de servicios de otra diferente, etc. No es que un tipo de espacio sirva para todos y allí nació el concepto de “activity based work”, es decir, espacio de trabajo definido por la actividad que uno tiene que hacer. Uno puede tener en su día actividades de concentración en las que tiene que estar solo para poder pensar, pero también tiene actividades de colaboración, de capacitación, de interacción, etc. Todas esas actividades que ya no necesariamente se dan dentro de una oficina cerrada, se empiezan a fomentar en espacios diferentes dentro de una oficina.

Esto no implica que las oficinas tienen que tener más metros cuadrados para cada espacio, sino que tienen que dosificar de una manera diferente cómo es la ocupación de sus metros cuadrados privados y de sus metros cuadrados comunes o de interacción. Se achican los puntos cerrados, se concentran en el núcleo de los edificios porque no tienen necesidad de luz, necesitan privacidad, acondicionamiento acústico, y se van liberando las zonas perimetrales para tener luz natural, mejor vista, etc para que sean espacios de interacción y socialización. Este es un espacio intermedio del cowork tecnológico que hablábamos antes.

La lógica de los amenities debe ser innovadora. Todo esto mejora la experiencia del trabajador que busca ir a un edificio de oficinas para trabajar mejor.

R.E.O: ¿Cuáles son esos indispensables para el trabajo en coworking?

L.L: Sin duda el concepto de cowork está relacionado con un concepto de altísima movilidad entonces alguno de los aspectos que impactan al diseño del edificio y tiene que ver con el tema que va de la mano de la sustentabilidad puede ser el acceso de bicicletas, vestuarios para la gente que puede salir a hacer gimnasio o yoga, espacios que permitan tener reuniones informales en una cafetería, intercambiar ideas antes o después de una reunión, áreas comunes, tecnología y automatización para gestión y control de las instalaciones del edificio.

R.E.O: ¿Qué otras especialidades o contratistas debe tener este tipo de construcción ?

L.L: Un consultor de sustentabilidad o de diseño bioclimático es relevante, la gestión eficiente de energía en un edificio de oficinas es muy importante e impacta en costos tanto operativos como de mantenimiento.

Hay certificaciones sustentables más allá de la LEED que es ya bastante común, hay otras que tienen que ver con la calidad del espacio interno, como por ejemplo la certificación WELL, que está empezando a verse un poco en nuestras regiones, en Latinoamérica no hay más de 30 o 40 espacios certificados en toda la región. Estas certificaciones (LEED, WELL) dan una serie de puntajes relevante a los edificios por su impacto al ambiente desde el punto de vista de la construcción técnica, la WELL apunta al bienestar del usuario. LEED: puesto en el objeto construido y WELL: en el usuario.

El tema tecnológico no es menor, entonces todo lo que es automatización y domótica, es relevante. Aspectos como ventilación, iluminación, tipos de filtrados y calidad del aire interior, agua, presencia del verde y vegetación dentro del edificio, son relevantes.

Como toda tendencia muchos de estos requerimientos vienen de la mano de multinacionales que llegan a nuestros países desde mercados más sofisticados y tienen mucha más sensibilidad a este tipo de productos inmobiliarios, pero no podemos escapar al concepto de globalización.

Es un proceso de evolución (no tiene inicio ni fin), es una tendencia y sin duda la tecnología es el campo que tiene una evolución más rápido y sin duda tendrán un impacto notable en la lógica de espacios de trabajo.

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