Existen modelos de gestión para realizar el proceso de entrega y el inicio de operación de un inmueble, que constan de tres etapas: recepción técnica y funcional, puesta en marcha y estructuración de los manuales de operación, e implementación y puesta en marcha de la operación del edificio.
Por: Adriana CortinesExisten modelos de gestión para realizar el proceso de entrega y el inicio de operación de un inmueble, que constan de tres etapas
Directora Real Estate
Management Services (REMS)
Colliers International
Gustavo Ángel
Director de Desarrollo e Implementación,
Real Estate Management Services (REMS)
Colliers International
El sector inmobiliario y de la construcción en general no se encuentran ajenos a esta tendencia y por lo tanto el proceso de entrega de un edificio por parte del constructor al propietario, y el inicio de operación del mismo, se han alineado con estos modelos solicitando cada vez más la profesionalización de esta tarea, que responde a las exigencias de un mercado inmobiliario enfocado a la rentabilización y valoración de los mismos.
Una de las problemáticas más comunes que se presenta al finalizar la construcción de los proyectos e iniciar el proceso de entrega, es la no recopilación e integración del conocimiento que el constructor posee del activo, traducido en un know how técnico vital y fundamental para la construcción del perfil, la memoria del edificio y su posterior mantenimiento y operación. Al no consolidarse esa información se pierde la posibilidad de integrarla en manuales, procesos y procedimientos y por lo tanto la operación se estructura en una completa desconexión de los aspectos antes mencionados.
Este proceso no se limita únicamente a la entrega de manuales y capacitaciones sino que es un Ciclo Integral que consta de tres etapas:
1. Recepción técnica y funcional.
2. Puesta en marcha y estructuración de los manuales de operación.
3. Implementación y puesta en marcha de la operación del edificio.
Este proceso de transición cobra vital importancia para ambas partes, constructor propietario, ya que de su exitoso cumplimiento se deriva un inicio y posterior funcionamiento y operación del activo sin contratiempos ni impacto para ninguna de las partes.
Novedosos modelos de gestión
Compañías del sector trabajan implementando una gestión enfocada a acompañar el proceso mencionado anteriormente, tal es el caso de Colliers International Colombia. Esta gestión aplica a activos corporativos, residenciales, centros comerciales, construcciones, parques industriales y fondos de inversión.
Los pasos que se presentan en la gráfica 1, serán la garantía para una posterior gestión exitosa de operación y gerenciamiento del activo y sus necesidades, como también la satisfacción de usuarios, inversionistas y arrendatarios.
Este modelo puede aplicarse incluyendo la integralidad del ciclo o alguna de las fases de manera individual.
Objetivo Etapa 1: Recepción Técnica y Funcional
El objetivo en esta etapa es desarrollar un proceso ordenado y sistemático para realizar la recepción de todos los aspectos del edificio (arquitectónico, estructural, funcional), sus sistemas y equipos y documentación relacionada.
Este proceso se consolida y documenta para presentar a los usuarios y propietarios un informe técnico del estado en que se recibe el inmueble y sus equipos de soporte.
Estos procesos son soportados igualmente por registros digitales, fílmicos y multimedia interactivos, con lo que las características propias de cada una de las instalaciones, equipos y sistemas estarán consolidados de manera integral. (Ejemplo: Hoja de vida del equipo, reporte de entrega, planos, garantías, manuales, información complementaria, capacitaciones, proceso de operación, etc).
Objetivo Etapa 2: Estructuración de los Manuales de Funcionamiento y Operación
El objetivo de esta etapa es desarrollar una Consultoría Integral con el objetivo de construir el Manual de Funcionamiento del edificio.
Este proceso de consultoría incluye las capacitaciones al cliente/ usuario final en el uso de los sistemas y equipos y la información relacionada con los mismos, como planos, manuales, garantías, normatividad, etc.
Toda la información es agrupada, editada y organizada en un sistema multimedia, el cual es acompañado por los videos de las capacitaciones y operaciones de cada uno de los sistemas y equipos de la edificación.
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Objetivo Etapa 3: Implementación y Puesta en Marcha de la Operación
El objeto de esta fase es establecer el Proceso Estándar de Implementación de Operación para el funcionamiento y/o la Administración de Propiedades y Facilidades.
Es objeto de este proceso también garantizar la correcta estructuración y generación de bases sólidas de la operación, desde el arranque de la misma, para evitar contratiempos posteriores durante la fase de operación propiamente dicha.