Panorama y proyecciones de la construcción a 2024

La construcción en Colombia para el 2024 se vislumbra con un escenario de transformación, oportunidades y retos. En este artículo, exploraremos el panorama actual y trazaremos las proyecciones que perfilan el futuro cercano con especial atención en los segmentos de vivienda, oficinas e industria.

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El sector de la construcción en Colombia se encuentra en un momento de transición. El crecimiento de los últimos años se ha desacelerado, pero el sector sigue teniendo un gran potencial de crecimiento. El éxito del sector dependerá de la capacidad de las empresas constructoras para enfrentar los retos actuales y aprovechar las oportunidades que ofrece el mercado.

Entre los retos se encuentran:

• El aumento de los costos de construcción, que están presionando los márgenes de ganancia de las empresas constructoras.
• La escasez de mano de obra calificada, que está dificultando la ejecución de los proyectos.
• La incertidumbre en el entorno económico, que podría afectar la demanda de vivienda y otros bienes inmuebles.

A pesar de estos retos, el sector de la construcción en Colombia tiene una serie de oportunidades como:

• El aumento de la demanda interna, impulsado por el crecimiento económico y la expansión de la clase media.
• La inversión extranjera, que está impulsando el desarrollo de proyectos de infraestructura y vivienda.
• El desarrollo de nuevos modelos de construcción, que están reduciendo los costos y mejorando la eficiencia, como la construcción sostenible.

Mercado de vivienda y segmento residencial: un balance agridulce

Cierre de 2023 en vivienda: será un año para olvidar manifestó el presidente de Camacol 

El año 2023 deja como balance un  complejo panorama que ha afrontado la industria de la construcción de edificaciones.  De acuerdo con las cifras de Coordenada Urbana de Camacol, entre enero y noviembre de 2023 las ventas de vivienda de interés social (VIS) registraron contracciones del 50,9 %. Durante el año se han dejado de vender un total de 103 mil VIS y No VIS. La caída en ventas de vivienda es cercana a los $19 billones, representa una pérdida en inversión de los hogares en vivienda . 

El impacto también se refleja en la contracción de las iniciaciones, que durante 2023 caen 30,1 % en el segmento VIS y 22,6 % en la No VIS, representando el inicio de obra de 49.906 unidades menos frente al 2022, que, además, son indicio de menos metros cuadrados en proceso de construcción y menor demanda de mano de obra para el 2024.

También preocupa que en los últimos 12 meses 38 mil hogares han desistido de la compra de su vivienda, que representa un crecimiento de 72,7 % frente al registro del año anterior. El 78,4 % de las unidades desistidas fueron VIS (29.800), con lo cual el segmento incrementó el volumen de renuncias en 109,4 %. 

En el último mes Camacol realizó un estudio a 1.929 proyectos que reportaron desistimientos en lo corrido de 2023. El análisis permitió establecer que el 31 % de las renuncias VIS se explican por los cambios implementados por el Gobierno Nacional al programa Mi Casa Ya. A este factor le siguen las condiciones de los créditos hipotecarios, que explica el 25 % de los desistimientos en el segmento de VIS y dinámicas que afectaron los ingresos del hogar (13 %). 

Respecto a los factores asociados a Mi Casa Ya, el 31 % de los hogares manifestaron haber renunciado por cambios asociados a la reducción del monto del subsidio, como consecuencia de la clasificación en el Sisbén. Por su parte, el 30 % de los hogares manifestaron haber renunciado por demoras en la asignación del subsidio, mientras que el 23 % lo hizo por demoras en el proceso de realización y publicación del resultado de la encuesta Sisbén IV. 

2024 para el sector constructor, en búsqueda de la reactivación

El presidente ejecutivo de Camacol, Guillermo Herrera, destacó que la reactivación del sector implica la implementación de medidas que impulsen el desarrollo de nuevos proyectos. Manifestó que los anuncios y medidas del Gobierno deben implementarse de inmediato para frenar la caída del sector y presentó el tablero de lo que el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio ha anunciado, y el estado de lo implementado a hoy. 

Además, presentó cinco propuestas para la reactivación del sector: 

1. Garantizar la suficiencia de subsidios del programa Mi Casa Ya, ya que para el 2024 se requerirán 72.000 sólo para cubrir las entregas de lo que está en obra actualmente; esto obliga, además, a mantener la disponibilidad de recursos. 
2. Eliminar el Sisbén como criterio de acceso al programa, teniendo en cuenta que es un trámite adicional que genera demoras. Al respecto, es importante señalar que la revisión realizada por el Departamento Nacional de Planeación (DNP) generó cambios en la información y reclasificación de un gran número de hogares. Cerca de 236.867 hogares que previamente se encontraban en los rangos habilitados para acceder a Mi Casa Ya, ahora se encuentran en el subgrupo D21, con lo cual quedarían por fuera del programa. La propuesta concreta es implementar un periodo de transición efectivo, y revisar la posibilidad de eliminar el Sisbén como criterio de focalización.
3. Retomar las coberturas a la tasa para VIS adicionales a las de Mi Casa Ya, así como las temporales de No VIS. 
4. Avanzar en procedimientos y reglamentación, y 
5. Apostarle a la reactivación desde las regiones. Respecto a la agenda regional, será fundamental avanzar en intervenciones desde la oferta, encaminadas a mejorar la gestión del suelo y optimizar los trámites de la cadena de urbanismo y construcción, así como intervenciones que permitan promover la demanda a través de políticas de vivienda más robustas desde lo local.

El presidente de Camacol ha reiterado la disposición del gremio para revisar con el Ministerio de Vivienda y todas las entidades a que haya lugar, el diseño y la implementación de nuevas estrategias que permitan la reactivación del sector y la consecuente generación de empleo formal, en beneficio de los hogares colombianos.

Mercado de Oficinas en Bogotá y Colombia: en buena racha

Bogotá cierra de 2023 con un mercado de oficinas Clase A recuperado satisfactoriamente, señala Cushman & Wakefield, demostrado por la reducción gradual de la tasa de vacancia, como respuesta positiva a las dinámicas del mercado; la estabilización en la oferta y la demanda gracias sobre todo a sectores estratégicos como educación, tecnología y alimentos, que han liderado las absorciones de espacios y la tendencia de infraestructura moderna, así como conectividad de vanguardia y soluciones tecnológicas de avanzada en los activos. 

Sigue siendo una prioridad para las empresas encontrar ubicaciones prime, lo que ha jalonado al alza los precios de alquiler y reforzado la posición de los corredores de alta demanda, como destinos privilegiados para empresas e inversores. 

“Ha sido interesante en el 2023, ver cómo ha sido marcada la tendencia hacia la construcción de edificaciones sostenibles y eficientes energéticamente, pero también la modernización en esa vía de edificios ya existentes, alineándose a iniciativas de descarbonización, lo que no solo mejora los inmuebles, sino que atrae a las empresas para las que hoy la sostenibilidad y su responsabilidad hacia la misma, son vitales para el negocio”, asegura Juan Carlos Delgado, country manager de Cushman & Wakefield. 

Además, la adaptación al trabajo híbrido y la creciente prioridad otorgada a los criterios ESG (Ambiental, Social y Gobernanza), han emergido como elementos clave en la toma de decisiones en tipo de edificios y oficinas a ocupar. Proporcionar una experiencia sólida a través de productos que cumplen con estas especificaciones, se ha convertido en una estrategia esencial para atraer y retener inquilinos en un entorno laboral en constante evolución.

Proyección a 2024 de Oficinas dependerá del entorno macroeconómico, tasas e insumos

El mercado de oficinas premium o de altas especificaciones, seguirá en 2024, según expertos de Cushman & Wakefield, liderado por Bogotá, como el referente del avance de estos espacios en el país, que estarán marcados por la construcción sostenible, eficiencia energética, amenidades cada vez más completas y entornos laborales de alta calidad. La viabilidad de más de 764.000 m² de proyectos sobre planos de oficinas en la capital colombiana, dependerá de la claridad del entorno macroeconómico, tasas de interés y precios de los insumos de construcción.

Según Diego Zapata de Cushman & Wakefield, se proyecta la introducción al mercado de oficinas premium en Bogotá, de un nuevo inventario estimado en alrededor de 60,000 m², de los cuales la mitad será aportada por la construcción de un edificio situado en un corredor en pleno desarrollo corporativo como lo es Noroccidente. Esta inyección de oferta no solo augura un crecimiento significativo para el sector, sino que también representa una apuesta sólida respaldada por el persistente interés en espacios de alta calidad, enfocados al bienestar de los inquilinos.

Frente al precio de alquiler, este ha mostrado una tendencia al alza, llegando a un valor de $75,173 COP por m², con un incremento del 2.3% en comparación con el año anterior. “Se proyecta que esta tendencia continuará en el próximo año, motivada principalmente por la escasez de espacios eficientes y la reducida disponibilidad en los corredores más solicitados, que impulsa una competencia intensa entre las empresas por adquirirlos y el alza de precios”, asegura Juan Carlos Delgado de Cushman & Wakefield. 

Y para el futuro, aunque existen 764.000 m² en proyectos sobre planos, los expertos de Cushman & Wakefield prefieren ser moderados en las proyecciones, ya que factores externos podrían influir en las fechas de inicio de obra, y las condiciones del mercado cambiar, en especial con incidencia directa de los precios de materiales de construcción y tasas de interés, que influirían de manera decidida en la viabilidad de los proyectos. 

Considerando la previsión de nuevas entregas, se espera que los corredores de Noroccidente, Salitre y Centro destaquen con una mayor oferta competitiva disponible.

La baja tasa de vacancia del mercado de oficinas Clase A de Bogotá que alcanza solo 10,7%, sumado a precios competitivos, hace que la capital colombiana se proyecte para 2024 como un actor destacado en el mercado de Suramérica. No obstante, la sostenibilidad de este rendimiento positivo está intrínsecamente ligada a condiciones estables, especialmente en lo que respecta a tasas de interés y costos de construcción. La proyección de incorporar 3.3 millones de metros cuadrados de nuevas oficinas en los próximos años subraya un enfoque ambicioso hacia el crecimiento.

Claro que hay que destacar, como lo sugiere Diego Zapata de Cushman & Wakefield que, en un contexto regional, Bogotá se enfrenta a desafíos y competencias significativas. A pesar de ofrecer precios atractivos, Lima destaca como la única ciudad donde los precios han experimentado una disminución, colocándola en una posición aún más favorable para la demanda, aunque al compararse con Santiago y Buenos Aires en términos de vacancia, la capital colombiana resalta por su solidez relativa. 

“Para consolidar y fortalecer su posición en el mercado, la ciudad debe continuar adaptándose a las dinámicas regionales y mantener un entorno propicio para la inversión. Es crucial que Bogotá no solo preserve sus ventajas competitivas actuales, sino que también se esfuerce por mejorarlas. El monitoreo constante de las tendencias del mercado, así como la flexibilidad para ajustarse a ellas, le permitirá mantener su atractivo para inversores y ocupantes de oficinas. En este sentido, la planificación estratégica y la colaboración con los diversos actores del sector serán elementos clave para asegurar un crecimiento sostenible y una posición sólida en el panorama regional”, concluye Juan Carlos Delgado de Cushman & Wakefield. 

Mercado industrial, bodegas, mini bodegas: crecimiento exponencial 

Reconversión de espacios en bodegas se consolida como una opción ideal para inversores y fondos inmobiliarios.

Según proyección de M3storage, líder de mini bodegas con procesos 100% digitales en Colombia, estos espacios de almacenamiento personal y empresarial crecerán en el país un 25%. En esa línea, esta multinacional piensa duplicar el área arrendable y su facturación, con un foco especial en las ciudades intermedias, para el 2024.

Este es un mercado donde hay una doble necesidad que se incrementa exponencialmente, y que involucra no solamente a los dueños de inmuebles comerciales que requieren rentas competitivas y menores costos de adecuación, sino también a personas y empresas que requieren múltiples opciones de almacenamiento, adaptadas a variadas necesidades y con condiciones muy flexibles.

Por una parte, la dinámica de desocupación de los espacios de oficinas por el modelo híbrido, así como los locales bancarios por la digitalización de la banca y comerciales a borde de calle, derivado de la pandemia, ha creado una necesidad de reconversión de uso de estos espacios para garantizar a los propietarios una renta en el tiempo, pero también la creciente tendencia en el sector constructor de oferta de espacios cada vez más limitados en vivienda, o los procesos de última milla derivados del crecimiento del e-commerce, entre otros, que ha elevado la demanda de espacios de almacenamiento en los centros urbanos. 

Y es que según los reportes recientes de Payments and Commerce Market Intelligence (PCMI), se prevé que el comercio electrónico en Colombia puede crecer anualmente un 27% entre 2023 y 2026, en sintonía con lo que augura la Cámara Colombiana de Comercio Electrónico (CCCE), y es que el último trimestre del año, las ventas crecerán un 16% en comparación con el 2022, cerrando en $64 billones. 

Esto cimenta el crecimiento exponencial que proyectan los expertos de M3storage se vivirá en 2024 y que abre una ventana para que los inversionistas evidencien una oportunidad importante de negocio con la reconversión de sus activos, con contratos de largo aliento y rentas permanentes. Porque lo que da dinero a un propietario no es el inmueble en sí, es la operación que se encuentra adentro del mismo. 

Una nueva era de mini bodegas

La reconversión de espacios comerciales, como edificios de oficinas, locales bancarios, edificios históricos, áreas en centros comerciales y supermercados, entre otras opciones, dándoles un nuevo uso, es una tendencia que ha permeado los cinco continentes. 

Así, espacios antes inutilizados o vacantes, vuelven a tener un uso eficiente convirtiendose en micro centros de bodegaje urbano adaptados a distintas necesidades. “Hoy trabajamos con grandes empresas de brokerage del país, dándole una alternativa a los dueños de activos para que los reconviertan con éxito y ofrecemos a personas y empresas de todos los tamaños, alternativas eficientes y totalmente digitalizadas de almacenamiento”, recalca Juan José Cabal, VP de M3storage.

Y es que este tipo de bodegas tiene ventajas hasta para la sostenibilidad, en la medida en que evita procesos constructivos nuevos en ubicaciones privilegiadas, con el impacto ambiental que esto tiene. Además, los procesos, como en el caso de M3storage son totalmente digitales, desde el proceso de comercialización o la firma de contratos, hasta la apertura de las bodegas que funciona con una sencilla App, y esto se vuelve también totalmente eficiente en costos. 

Incluso, se hace una renovación del look de los edificios y las áreas con una imagen sobria y elegante, pero también se generan áreas seguras a través de tecnología de punta e inteligencia artificial que monitorea segundo a segundo las mini bodegas, aportando al mejoramiento del bienestar y tranquilidad de quienes hacen uso de los espacios. “El cliente tiene la tranquilidad de saber cuánto le cuesta el espacio de manera transparente porque aparece publicado en nuestra página web, permitiéndole tener el mejor precio. De hecho, si encuentra otra bodega de las mismas características, le igualamos el precio” concluye el experto de M3storage.