¿Qué esta pasando con la inversión en fondos inmobiliarios colombianos?

Ante un reajuste del mercado inmobiliario global que impacta el costo de financiamiento, los supuestos de valoración y las alternativas de atracción. Expertos plantean en la dolarización de las rentas, un mecanismo para imprimir liquidez a los fondos inmobiliarios colombianos.

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De acuerdo con el reciente análisis de la multinacional en bienes raíces JLL, la industria inmobiliaria colombiana se ha sofisticado en las últimas dos décadas con el capital institucional como protagonista. Esta evolución del mercado implica beneficios, pero también trae consigo diversos desafíos para los actores, desde inversionistas hasta reguladores. 

En las últimas semanas, el mayor vehículo de inversión inmobiliaria del país ha estado en la mira de la opinión pública, al punto que algunos inversionistas han manifestado sentirse engañados. 

Para Rodrigo Torres, Director de Research de JLL Colombia, la situación se refleja en tres elementos: 

1. turbulencias en los mercados financieros globales, 
2. una brecha de educación financiera, y 
3. cambios regulatorios y desinformación.

Fondos inmobiliarios: cambios regulatorios y barreras para el capital internacional

El agravante de esta coyuntura es que la intención de acceder a una mayor liquidez en el mercado de capitales que está detrás de esta controversia no se materializará en un futuro cercano. La no dolarización de las rentas corporativas plantea una limitante estructural a la entrada del capital extranjero al sector inmobiliario colombiano.

Desde su creación en 1960 en Estados Unidos , los fideicomisos de inversión inmobiliaria, REITS (por sus siglas en inglés), han crecido en popularidad principalmente por tres características: ofrecen inversiones diversificadas en un portafolio de finca raíz con perspectivas de valorización sin requerir un monto de entrada excepcionalmente alto, reparten a sus inversionistas la mayoría de sus ganancias, y gozan de algunos beneficios tributarios que favorecen su desempeño. A la fecha, hay más de 200 REITS en Estados Unidos  y cientos en Latinoamérica.

“En Colombia existen cerca de 20 vehículos de inversión inmobiliaria bajo tres figuras: Patrimonio Autónomo de Titularización, como es el caso del PEI, con 8,5 billones de Activos bajo administración distribuidos en 1,1 millones de metros cuadrados, Fondos de Capital Privado, y Fondos de Inversión Colectiva Inmobiliarios (FICI) que superan los 5 billones en AUM y pertenecen a más de 15.000 inversionistas.”, dijo Torres.

La primera causa de la polémica reciente obedece a la suma del reajuste del mercado inmobiliario global producto de la pandemia y el incremento en las tasas de interés a nivel global, que impacta el costo de financiamiento, los supuestos de valoración y las alternativas de atracción. Esta situación se hace evidente en el débil desempeño de los principales índices de fondos inmobiliarios en Estados Unidos, Brasil y México en los últimos tres años.

A lo anterior se suma un margen de mejora en educación financiera. Si bien es cierto que las inversiones en títulos de fondos inmobiliarios están respaldadas por un portafolio de activos de finca raíz, estas no son equivalentes a comprar activos físicos. Su valor puede experimentar fluctuaciones que no están necesariamente relacionadas con el valor de los activos inmobiliarios ni el comportamiento de las rentas que generan dichas propiedades. Esto ha ocurrido en los últimos dos años, dando lugar a la polémica mencionada previamente, como detallamos en nuestro análisis especial.

Por otro lado, en 2021, la Superintendencia Financiera emitió la circular 006, modificando la forma en que se valoran los FICI y el PEI. Hasta ese momento, los títulos de estos vehículos ya eran transados en el mercado secundario a través de la Bolsa de Valores de Colombia y se valoraban de forma similar a los activos de renta fija como los bonos, siguiendo de cerca el valor patrimonial. Ahora, la valoración de estos títulos se determina con una fórmula basada en oferta y demanda. En un mercado con pocas transacciones y bajos volúmenes de negociación, esto puede tener implicaciones importantes. Es decir, una sola transacción de menos de 50 millones de pesos, que representa una proporción ínfima del valor de cualquier fondo, puede afectar a todos los inversionistas que cuenten con dichos títulos en sus portafolios .

“Este cambio que generó confusión es producto de la búsqueda por liquidez, aunque visto en retrospectiva luce inoportuno. Por un lado, conviene a los fondos inmobiliarios ofrecer sus títulos a un mercado amplio como la bolsa de valores para así acceder a mayores recursos que les permitan crecer su portafolio, y con ello, seguir sofisticando la oferta inmobiliaria del país. Por otro lado, la Superintendencia Financiera y la Bolsa de Valores buscan dar mayor liquidez al mercado de renta variable para apoyar su estrategia de regionalización.”, expresó Torres.

Desde una óptica más estructural, los fondos inmobiliarios colombianos están limitados a inversionistas locales poco sofisticados y son vulnerables a cambios regulatorios porque su acceso a capital extranjero es restringido. En particular, hay una barrera que diferencia a Colombia de la mayoría de países de la región: la dolarización de las rentas. Entre los principales mercados inmobiliarios de Latinoamérica, solo en Colombia y Brasil no se pactan ni pagan en dólares las rentas de activos corporativos.

Para los inversionistas extranjeros, traer dólares al país para invertir en activos inmobiliarios que generarán rentas en pesos implica una exposición significativa a las depreciaciones sucesivas que experimentó el país desde 2014. Dolarizar las rentas atraería de inmediato capital extranjero – por naturaleza sofisticado – que impulsaría el desarrollo de más proyectos inmobiliarios y reduciría las fuertes fluctuaciones en los valores de los títulos generadas por inversionistas particulares a través de transacciones de bajos montos. En México, por ejemplo, la participación internacional en las FIBRAs supera el 30%, mientras que en Colombia la presencia de capital extranjero se limita a unos pocos fondos de capital privado.

“Más allá de las polémicas recientes en las que el PEI ha sido protagonista, la sofisticación del mercado inmobiliario colombiano tiene un largo camino por recorrer para cerrar brechas con países de la región. El recorrido incluye temas estructurales como la educación financiera y la dolarización de las rentas, además de otros coyunturales como las tasas de interés y los impactos de la pandemia en los mercados inmobiliarios comerciales y corporativos.”, concluyó Torres.