Se suspenden proyectos de vivienda por incertidumbre en subsidios

Las demoras en asignación, cantidad de subsidios Mi Casa Ya y cambios en los requisitos está afectando la dinámica de sector llevando a constructoras a la suspensión de proyectos que afectan la reputación, confiabilidad y a asumir importantes en riesgos financieros.

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Recientemente, se conoció las críticas de compradores de vivienda por la suspensión del proyecto Manzanares de Constructora Bolívar decisión motivada por los factores económicos que afectan al sector vivienda como tasas de interés y costo de materiales, pero sumado a esto y tal vez, el punto crítico de la decisión fue la no consecución del punto de equilibrio financiero mínimo para iniciar su construcción debido a la no obtención del subsidio de Mi Casa Ya por parte de los compradores quienes al momento de la separación del inmueble incluyeron este dentro de las fuentes de pago.

La Constructora Bolívar con el proyecto de vivienda Manzanares - Sector 28 al 33 en Cali, pretendía entregar 15.000 viviendas. Este hace parte de un macroproyecto que ya se encuentra construido y que corresponde a tipología de vivienda urbana abierta con casas de dos pisos rodeadas de zonas verdes y parqueaderos privados correspondiente a los sectores del 1 al 27, un total de 6.700 viviendas.

Sin embargo, la empresa constructora anunció que suspendía esta parte del proyecto por demoras en la entrega de subsidios del programa Mi Casa Ya. El proyecto actualmente suspendido planteó como alternativas un ajuste de tipología de casas a apartamentos, a esto personas que invirtieron en el proyecto manifestaron sentirse estafadas por los cambios realizados, ó reintegrar los aportes hasta la fecha con sus rendimientos a través de la fiducia, figura legal por encontrarse en preventa en la etapa del proyecto.

En riesgo proyectos de vivienda por cambios en condiciones de subsidios

En el caso de Bolívar, la posibilidad de dar continuidad al proyecto Manzanares dependería del resultado del trabajo conjunto que se inició a partir de reunión con intermediarios, la empresa y clientes, donde se planteó hacer gestiones ante el Ministerio de Vivienda para obtener recursos que garanticen la obtención del subsidio de Mi Casa Ya, a las 1.419 familias que contaban con “estado habilitado” al momento de la separación (octubre de 2021).

Actualmente, el Decreto 490 del 4 de abril del 2023, soporta jurídicamente los ajustes hechos al programa Mi Casa Ya, donde se ajustó el requisito de clasificación del Sisbén IV.

Siendo así la nueva normativa tiene un único criterio a nivel nacional, por lo que hogares clasificados entre los subgrupos A1 y D20 postulándose a obtener el subsidio:

• Aquellos hogares clasificados entre los subgrupos A1 y C8 recibirán un subsidio a la cuota inicial equivalente a 30 salarios mínimos,
• y a los hogares entre C9 y D20 se les otorgará un subsidio equivalente a 20 salarios mínimos.

La constructora señaló que solo un 50% de las 1.419 familias que incluyeron en el plan de pagos el subsidio Mi Casa Ya, no están enrolados en el Sisbén, con una categoría de ubicación hasta D20. “Como las familias que separaron unidades de vivienda en el proyecto no tienen asegurada la posibilidad de pagar en un futuro el precio de sus inmuebles, estas circunstancias no permiten obtener el punto de equilibrio financiero mínimo para iniciar su construcción”.

 

Constructores manifiestan riesgo financiero al construir vivienda VIS

Julián Perdomo, gerente de la Constructora Bolívar, en entrevista con El País, señaló que no existen garantías al construir vivienda de Interés Social en este momento. “. En Cali, dadas las condiciones que el Gobierno ha establecido para la asignación del puntaje del Sisbén, muchos ciudadanos no clasifican para tener acceso a un subsidio”.

Ante la decisión de suspensión de proyectos y/o ejecutar estos en medio de la incertidumbre de sí el comprador de vivienda recibirá el subsidió, Perdomo expuso “Existen muchas viviendas entregadas, escrituradas y con familias viviendo que apenas hasta ahora el Gobierno empezó a desembolsar los subsidios de la cuota inicial y subsidios a la tasa, lo que es grave porque el costo financiero asociado a la construcción de esas viviendas tuvo que ser absorbido por las constructoras y eso no debió ser así”.

 

Gremio constructor pide al Gobierno revisar el método para adjudicar subsidios

Para Camacol Valle aún no se logra destrabar el proceso de adjudicación de subsidios, luego de que el Gobierno nacional cambió la metodología.

Alexandra Cañas, directora de Camacol Valle, manifestó que hay preocupación por la situación del mercado de vivienda en Cali, región donde se ubica el proyecto Manzanares, y que para que el panorama de la vivienda cambie se requiere la suficiencia de los recursos para los subsidios; la caída en las ventas es del 64 % al mes de abril de 2023, frente a igual período de 2022.

En cuanto a los subsidios “El proceso de asignación era muy sencillo: el hogar iba al banco, le revisaban que cumpliera con los requisitos y si lo hacía podía, prácticamente, contar con estos apoyos. Con el cambio de metodología de asignación se da un vuelco total a la dinámica”, explicó Cañas

“Entonces las familias, las constructoras y los bancos, que en los proyectos dependían en gran medida de estos subsidios, al cambiárseles de la noche a la mañana su sistema de evaluación, se generó una total incertidumbre. Todo esto se hubiera podido evitar, otorgando una real transición a las familias que ya venían pagando su cuota inicial, respetando el procedimiento original de asignación y no someterlos, como ocurrió en la práctica, al nuevo sistema de puntuación”, reiteró.

La ejecutiva gremial agregó que se debe insistir en una transición real para mantener con la antigua metodología de asignación de los subsidios, a los hogares que ya vienen pagando sus cuotas iniciales hasta el año 2024.

 

Fiducia: una protección para no afectar la economía del comprador de vivienda

En el caso de Manzanares de Constructora Bolívar y bajo el esquema de fiducia que contemplaba el proyecto por estar en etapa de preventas planteó la solución de reintegrar los aportes hasta la fecha con sus rendimientos a través de la fiducia.

La Constructora a través de un comunicado señaló que se han venido reuniendo con los clientes explicando que el objetivo principal de la empresa al tomar la decisión, de suspensión, es cuidar de manera responsable los ahorros de quienes han depositado en la entidad fiduciaria y contextualizo sobre los factores que no permitieron la viabilidad del proyecto.

 “Constructora Bolívar ha informado a sus clientes que debido a los cambios en las condiciones macroeconómicas del País, como el aumento de las tasas de interés, el incremento en el salario mínimo para 2022 y 2023, la inflación, el incremento exorbitante en los costos de insumos (como tubería, hierro, PVC, vidrio entre otros), y adicionalmente la coyuntura existente frente a la suficiencia de subsidios- el análisis de viabilidad financiera y comercial del proyecto no fue suficiente para iniciar la construcción del mismo” explica.

Dada estas condiciones de mercado, señaló la Constructora “Estamos presentando posibilidades de traslado a proyectos que no presentan estos riesgos para ellos y que, por el contrario, tienen las viabilidades ya mencionadas resueltas. Adicionalmente, para aquellos clientes que por el momento no deseen continuar con la adquisición de vivienda y prefieran retirar sus cuotas iniciales, se les ha informado que sus recursos se encuentran disponibles de manera inmediata en la sociedad fiduciaria y serán reintegrados con los correspondientes rendimientos que se hayan generado durante el tiempo que la misma entidad los haya administrado”.

¿Cómo actúa la fiducia para los proyectos de construcción?

La fiducia es una entidad jurídica que administra y gestiona recursos en nombre de un tercero. En el caso de los proyectos de construcción, a menudo se recurre a un fiduciario para gestionar los fondos invertidos por los compradores hasta que el proyecto alcanza un cierto punto de equilibrio.

Esta puede funcionar para proteger a los compradores y garantizar el éxito de un proyecto de construcción, de las siguientes maneras:

• Recibe los recursos como mecanismo de vinculación a un proyecto inmobiliario concreto y los gestiona e invierte mientras se desarrolla el proyecto
• Es responsable de la administración de los recursos y activos para el desarrollo y ejecución de un proyecto
• Garantiza que los fondos invertidos por los compradores no se entreguen a la empresa constructora hasta que el proyecto alcance un punto de equilibrio.
• Garantiza que los recursos invertidos por los compradores se utilizan exclusivamente para el desarrollo del proyecto.
• Es responsable de proporcionar información a los compradores sobre el estado del proyecto y el uso de los recursos invertidos.

La fiducia inmobiliaria proporciona un nivel de seguridad y transparencia a los compradores en los proyectos de construcción, garantizando que sus recursos se utilicen adecuadamente y que el proyecto tenga éxito.

Siendo así, al plantear esta alternativa Constructora Bolívar estaría tomando una decisión en pro del beneficio de los compradores de vivienda y el no utilizar los recursos con el riesgo de dejar el proyecto a medias y/o entrar en sobre costos que afectarían la viabilidad de la empresa constructora.

Tal como lo manifesto el gremio es importante un claridad que respalde la dinamica de los proyectos de construcción donde se requiere la suficiencia de los recursos para los subsidios ya que de seguir así preocupa a constructores, bancos y hogares la posibilidad de ejecutar los proyectos de vivienda.