Top 3 de países suramericanos con mayor construcción de m2 en oficinas Premium

Conozca el Top 3 de países suramericanos con mayor construcción de oficinas Premium, de acuerdo con el informe más reciente de Newmark, Colombia se encuentra en el tercer lugar de los países de la región. 

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En 2022 Bogotá estaba en el top de los mejores mercados de oficinas premium en Suramérica. Según el market beat de Cushman & Wakefield en una evaluación del segundo semestre de 2021 y las prospectivas para el 2022.

Durante dos años de encierro, el trabajo remoto se convirtió en la norma y las oficinas permanecieron vacías. Sin embargo, en el 2022 y aún más en 2023 la presencia física en las oficinas ha vuelto y con ella ha aumentado gradualmente la demanda de espacios. Por lo tanto, las empresas ya están preparando sus presupuestos para construir nuevas sedes administrativas donde puedan reunir a sus colaboradores en un solo lugar.

La capital del paí­s es el No. 2 de la región en los m2 proyectados con casi 800.000 m2, así­ como en nivel de vacancia y No. 3 en precio de renta pedido, demostrando el buen momento que vive y las posibilidades que se abren para inversionistas y desarrollo de nuevos proyectos que satisfagan la demanda que se irá dando en la medida en que se siga con el proceso de regreso a las oficinas.

 

Construcción de oficinas en Sudamérica 2021 y 2022

El segundo semestre de 2021 cerró con una marcada pero estable recuperación económica, con esfuerzos públicos y privados para potenciar inversiones y negocios, logrando un alza en el consumo privado. Si bien se presentó  incertidumbre en torno a la crisis pandémica, tal como se predijo para fines de 2022 se volvió a percibir una situación económica similar a la de fines de 2019.

 

Oficinas Premium en Bogotá, Brasil y Chile 

En este escenario, Bogotá se convierte en la tercera ciudad en el í­ndice de m2 de oficinas por 1.000 habitantes, evidenciando unos 214,8 m2, antecedida de Sao Paulo (285,0) y Rio de Janeiro (228,5). "Según lo observado en nuestro estudio, las economí­as que ofrecen mayores oportunidades, dada su recuperación económica, son Bogotá y Chile, esta última con un claro déficit de stock que actúa como oportunidad de inversión en un mercado subofertado"

Juan Carlos Delgado, country manager de Cushman & Wakefield Colombia.

 

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Índices de vacancia en América del Sur

En cuanto a vacancia, en la región vive una estabilidad con mí­nimos cambios en este tema. 

Bogotá sigue la tendencia de las demás regiones, con un aumento de tan solo 0,2 puntos porcentuales en su vacancia respecto al primer semestre de 2022, cerrando en 13,1 %, lo que la ubica en el No. 2 del top con mejores vacancias después de Santiago de Chile que cerró el año en 9%, con un incremento de solo 0,9 puntos porcentuales respecto a la primera mitad del 2021.

Le siguen en su orden Buenos Aires, que alcanzó un 15,3 %, equivalente a solo  1,5 puntos porcentuales respecto al semestre anterior; Lima con una tendencia al alza, debido al exceso de oferta acumulada y la pausa en la toma de decisiones de las empresas para la ocupación de espacios, que puede revertirse en 2022.

Sao Paulo donde muchas empresas retornaron a las oficinas, algunas con modelos mixtos, lo cual resultó en una variación del 15% en la absorción bruta respecto al primer semestre del 2021 y finalmente Rio de Janeiro, que ya habiendo adoptado el modelo hí­brido de oficinas, continúa con más de 100.000 m² a la espera de ser ocupados, con tendencia estable y cerrando el año con una vacancia de 35,2 %, unos decimales porcentuales menos que el semestre anterior.

 

Absorción de Oficinas Premium en Suramérica

"En cuanto a absorción, a pesar de las diferencias tanto económicas como de mercado, la región presentó escenarios similares de recuperación. El inventario de Bogotá se mantuvo estable en la primera mitad de 2022, con una absorción neta semestral de -3.990 m² y un leve crecimiento en la vacancia, que como no supera el 1%, se puede considerar estable", aseguró Juan Carlos Delgado.

Por su parte Buenos Aires presentó una absorción neta semestral de -17.119 m², mostrando signos de recuperación frente a los -30.950 m² del semestre anterior, sumando la baja en el precio pedido, se espera una baja de la vacancia a largo plazo.

En Rio de Janeiro se vieron signos de recuperación y estabilidad, cerrando el año con una absorción neta de -4.975,6 m²; Sao Paulo tuvo una absorción neta acumulada de solo -287,5 m², donde el valor de renta pedido promedio no disminuyó; Santiago cerró el 2021 con un saldo negativo de 14.029 m², cifra que sigue reflejando un mercado afectado por la crisis y -35.571 m² de absorción neta, mientras que Lima no mostró signos de recuperación, cerrando en -29.976 m².

 

Buenos indicadores para el precio de Oficinas Premium

El precio de renta pedido en la región registra una tendencia a la baja. La situación se da por la aparición de oportunidades en un escenario estable y, en algunos paí­ses, por la devaluación de las monedas frente al dólar americano.

El valor de renta promedio de las oficinas clase A en Buenos Aires, Santiago y Bogotá cerraron el 2021 con tendencias similares a la baja, en 24,7 USD/m², 19,3 USD/m² y 18,1 USD/m², respectivamente.

Por su parte Rio de Janeiro continuó experimentando una caí­da consecutiva en el precio de renta promedio debido a una elevada tasa de vacancia mientras que Lima finalizó el año con un precio de renta de 16,3 USD/m², al igual que Rio de Janeiro, y se espera, en ambos casos, que la tendencia continúe hacia la baja y para el caso de Sao Paulo se mantuvo estable en el segundo semestre del año, teniendo en cuenta que se desocuparon edificios de menor categorí­a y se ocuparon otros premium, con alquileres más altos.

 

Construcción de oficinas en Colombia 2023

Colombia se encuentra en el tercer lugar de los países de la región con los costos más bajos en construcción de oficinas, con un precio de US$1.073,00 por metro cuadrado, según un análisis detallado de los costos. Es importante señalar que el promedio en Latinoamérica es de US$1.210,77. Según el más reciente informe de Newmark.

Colombia ocupa el tercer nivel de gastos más bajos de América Latina en construcción de oficinas después de Brasil y Argentina.

En Colombia, el precio del metro cuadrado de construcción es cercano a los US$715. No obstante, en países como Argentina y Brasil es más económico, con precios desde US$637,65 y US$567,82, respectivamente. Por otro lado, algunos países como Guatemala (US$815) y Chile (US$985,58) tienen costos por encima del promedio de US$810,12.

 

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Tendencias y costos para Oficinas Premium en 2023

En las oficinas de categoría premium, la optimización del espacio es primordial, por lo que se dará preferencia a revestimientos de madera, vidrio o pintura. Asimismo, se utilizará un mobiliario sencillo y se prevé que las lámparas colgantes serán una tendencia de diseño para el 2023 en este tipo de oficinas.

En busca de la eficiencia, en las oficinas de la categoría de costos suaves, los "costos suaves" tienen un mayor peso en la balanza, representando un 17% del costo total. Esto significa que en la construcción de una oficina de este tipo, los honorarios de arquitectura y diseño, permisos y otros costos blandos posteriores a la construcción tendrán un mayor peso en la inversión.

En relación a los "costos fuertes" en la construcción de oficinas, los cuales abarcan los materiales de construcción, los costos de paisajismo y los materiales interiores, representan un 63% del costo total. En cuanto al mobiliario, no se busca incluir lujos excesivos, sino más bien complementar las áreas de reunión, espera y recepción con los muebles necesarios y adecuados para su función, lo que representa un 20% de los gastos totales.

 

Costos suaves Vs. Costos fuertes

En la categoría de costos suaves, se ha registrado una disminución en su porcentaje, pasando del 17% a un 12% más eficiente, mientras que los costos fuertes continúan representando un 63% del total. Debido a esta diferencia, el mobiliario adquiere mayor importancia en la inversión, representando un 25% del total pagado.

Con este aumento en la importancia del mobiliario, se espera que en las tendencias de 2023 se prefieran muebles especiales, iluminación con diseños únicos, recepciones con acabados de madera y vidrio y alfombras de telar ancho.