“Latinoamérica tiene un gran potencial para los proyectos de vivienda multifamily”: HASTA Capital

Por las condiciones demográficas y macroeconómicas, sobre todo por el porcentaje de personas que viven en arriendo, países como México y Chile han aumentado en poco tiempo el número de proyectos de de vivienda multifamily. En Colombia, Medellín tendrá el primero: Ciudad del Rio.

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La firma inmobiliaria HASTA Capital, especializada en el sector multifamily en Estados Unidos y México, ahora llega a Colombia, un país al que sus fundadores han identificado con un  potencial alto para la construcción de proyectos de vivienda multifamily.  

Mark Hafner (Estados Unidos) y Rodrigo Suárez (México), trabajaron en Greystar, la mayor operadora de vivienda en renta del mundo. “Cuando esta empezó a expandirse internacionalmente, entendieron que en Latinoamérica hay un potencial muy grande por las condiciones demográficas y macroeconómicas”, comenta Sebastián Muñoz, managing director para Colombia de HASTA Capital. 

Esto se debía al alto porcentaje de personas que viven en arriendo, el cual es superior a los que viven en vivienda propia. Colombia es el país de esta región en donde el porcentaje es más alto. “Hay una base demográfica muy alta de personas que por necesidad o elección viven en arriendo y ese es nuestro negocio”, afirma Muñoz.  

¿Por qué trae este modelo a Colombia?

El promedio nacional está en un 36%, cerca de 17 millones de colombianos. Bogotá es la ciudad en donde mayor número de personas viven en arriendo, seguida de Medellín, Cali y Barranquilla. En todas estas ciudades HASTA Capital tiene intereses, sin embargo, lograr llevar a cabo un proyecto multifamily requiere de inversionistas y de estudios en profundidad. 

“Colombia se ha demorado para desarrollar el modelo multifamily, por ejemplo en México inició en el 2011, en Chile en el 2014, pero allí hay cerca de 85 edificios de multifamily, por ende es un crecimiento muy rápido”. comenta Muñoz y añade que, en el país la ley 820 de vivienda es muy proteccionista con el arrendatario. “Eso es bueno, pero hay que ir en busca de un balance para proteger la propiedad”. 

Ahí es donde toman protagonismo los operadores como HASTA Capital. Muñoz señala que es más importante saber a quién se le arrienda y no saber cobrar. “Por eso hacemos estudios de algoritmos de capacidad de pago. Hoy en día las inmobiliarias te piden dos codeudores que tengan finca raíz, pero al final de cuentas eso no es tan importante, porque lo que debe garantizar es el pago”. 

¿Cómo se consiguen los inversionistas para este tipo de proyectos?

Como el modelo multifamily es un tipo de activo nuevo en Colombia, HASTA Capital se enfoca en la dinámica e interés que tienen los grandes fondos, por eso los proyectos son para un estrato medio-alto, alto, que garantiza una solidez financiera mayor. Esto por lo general se da de la mano de inversionistas institucionales, por ende debe haber una claridad en el riego/crédito. “Al final de cuentas los grandes inversionistas como los fondos de pensión, aseguradoras, los fondos inmobiliarios tienen que garantizar la rentabilidad”.

En el futuro también piensan desarrollar otros modelos de vivienda en arriendo social. “Los gobiernos han querido solucionar el déficit de vivienda y llaman vivienda digna el tener casa, lo cual está bien, pero no necesariamente la dignidad es tener, también es habitar un lugar donde vivir, indiferentemente si es propio o en arriendo”, opina Muñoz. 

¿Hay riesgo de una burbuja inmobiliaria con este modelo? 

La respuesta de Muñoz es no y explica que bajo este modelo no se producen tanto porque estas se dan usualmente con los precios de las viviendas. “Lo que nosotros hacemos es un negocio de largos plazos y no de precios, por eso no se puede especular”, señala. 

El operador realiza un estudio consciente del arriendo que se puede cobrar en determinadas zonas y con eso se realiza un modelo financiero para empezar construcción. “Por eso estamos desarrollando el ecosistema para atraer a más inversionistas, incluso creemos en la competencia y por eso necesitamos más jugadores como nosotros en el mercado, para que los inversionistas empiecen a creer más en este tipo de proyectos”, explica.

Muñoz añade que en el caso específico de Bogotá, la estabilidad jurídica de los POT es compleja para el desarrollo de proyectos inmobiliarios. “La incertidumbre en estos momentos genera muchas dudas y preguntas, por eso muchas inversiones están detenidas”.

¿Qué ofrece este modelo a sus residentes?

Los proyectos de vivienda multifamily apuesta por la creación de comunidad entre las personas que habitan estos proyectos. “En cada edificio tenemos un gerente de proyecto que se asimila a un gerente de un proyecto hotelero. Este es de un perfil que busca estar pendiente de la operación del edificio y quienes lo habitan para generar cercanía por medio de servicios adicionales y eventos”, revela Muñoz. 

Adicionalmente, hay temas de sostenibilidad claves, por ejemplo, en el proyecto Ciudad del Río en Medellín se trabaja con un constructor líder en certificaciones LEED y EDGE para vivienda. “La tecnología también es vital para nosotros. La generación de comunidad y prestar el servicio de calidad va ligado a la tecnología”, afirma. 

Todos los beneficios los tendrá Ciudad del Río, construido en una zona con una ubicación estratégica para los proyectos multifamily por la renovación urbana que se está dando y la cercanía a zonas corporativas, zonas sociales y acceso al transporte público.  

La obra arrancará entre marzo y junio del 2023. “Como es un proyecto de gran tamaño, la construcción tardará cerca de 24 meses”, señala Muños y concluye diciendo que la próxima ciudad con proyectos de este tipo será Bogota.